准千万人口城市迈向15%首付时代：谁将笑傲江湖？

最近，房地产市场非常活跃。首套房首付比例降至15%，二套房降至25%，全国范围内的首套房和二套房商业贷款利率下限也取消了…… “517”楼市新政发布后，已经有超过200个城市积极响应。

仔细观察就会发现，在积极落实楼市新政的城市中，有很多人口接近千万的城市。

据统计，此前常住人口超过900万的14个城市（哈尔滨、温州、合肥、宁波、南阳、佛山、南京、潍坊、济南、邯郸、保定、沈阳、长春、徐州）都迅速跟进，降低了购房门槛。

事实上，对于一个城市来说，人口是房地产需求的基础。换句话说，人口的增长、人口结构的变化也影响着城市的发展。

近年来，在不少地方生育率逐年下降以及人口向大城市流入的背景下，城市之间的人口争夺已经从增量竞争转变为存量竞争。为此，这些接近千万人口的城市频频出招，从发放现金的人才补贴，到买房落户、租房落户等“大招”层出不穷。

在各地为了争夺人口，纷纷抛出各种利好政策的情况下，“517”楼市新政的一系列措施，特别是房贷首付比例降低后，能否成为吸引人口的“磁铁”呢？

在房贷首付比例进入“15%时代”后，接近千万人口的城市的购房门槛普遍降低。

根据相关数据显示，2024年6月南京、宁波两城的住宅挂牌价在2万元以上，温州、合肥、佛山、济南的房价在1万元左右，其余城市的房价在6000-10000元之间。

目前，在这些城市中南京的房价最高，以一套100平方米的住宅来计算，首付比例降到15%之后，南京首套房首付款约为36万元，比调整前减少约一半。而房价最低的潍坊，首付比例降低后，同样面积的住宅，购房门槛仅需约9.4万元。

与热门的一二线城市相比，在购房方面，这些接近千万人口的城市首付比例降低确实有很大的优势。这也意味着购房者需要承担更多的贷款，月供的压力也会随之增加。未来如果购房者的收入不足以支撑高月供，断供风险也会提高。

购房的难易程度也与城镇居民的人均收入水平息息相关。

通过梳理14座接近千万人口城市2023年城镇居民人均可支配收入数据，可以观察哪个城市购房难度最低。

统计数据显示，截至6月15日，14城中仅剩下哈尔滨和长春尚未公布数据。而在已公布数据的城市当中，宁波的城镇居民人均可支配收入最高，达到80144元。从全国范围来看，这一城镇人均收入水平在全国可排第六（前五分别为上海、北京、苏州、杭州、广州）。

其次是超过7万元的南京和温州，佛山、济南则在6万元以上的水平。在其余城市当中，合肥、沈阳的城镇居民人均可支配收入高于全国平均水平（51821元），南阳的城镇居民人均可支配收入相对较低，为39814元。

结合房价因素，就可以发现，城镇人均可支配收入高的城市，房价也普遍较高，这一点从房价收入比上也能直观看出。

房价收入比

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值（城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入）。

国际公认的合理房价收入比区间为3-6倍，考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

由于2023年多数准千万人口城市未公布人均住房面积，因此采用“七普”数据作为均值估算。

在公布完整数据的城市中，宁波的房价收入比最高（约11.47），其次是南京（约11.36），潍坊的房价收入比最低（约4.9），购房难度相对较低。

值得注意的是，温州、合肥等房价水平较高的城市，其房价收入比低于保定、徐州等城市，这意味着温州、合肥的购房环境相对友好。

购房门槛与人口流入

在各城市争抢人口并降低购房门槛的情况下，降低购房首付比例和房价并非决定人口流向的关键因素。城市经济发展前景更具影响力。

对于购房者而言，他们更看重就业机会和收入水平，而非单纯依赖于房价降低带来的购房压力减轻。

从人口角度看，准千万人口城市可分为三大类：

• 历史悠久的省会城市（如南京、济南、哈尔滨等）
• 非省会但经济发达的城市（如苏州、宁波等）
• 人口较多但仍以流出为主的城市（如保定、南阳等）

降低购房门槛可能会吸引更多刚性需求者购房，但这并非吸引人口流入的主要途径。

合肥或成最大赢家

受访专家普遍认为，在冲刺千万级人口的竞争中，合肥优势更大。

合肥的产业优势得益于“合肥模式”，即地方政府投资与民营企业相结合。这种模式吸引了多家领军企业，培育出了高端制造业、电动汽车、生物科技和半导体等产业。

2022年，战略性新兴产业在合肥工业产值中占比超过56%，为吸引人口奠定了基础。

数据显示，近三年来，合肥常住人口持续攀升。2021年净增9.5万人，2022年净增16.9万人，2023年净增21.9万人，年均增量超过5万人。

合肥市委书记丁长发表示，“作为长三角重要节点城市，合肥连接了南京、上海等经济发达城市，形成良好的区域协同效应，吸收大量外部企业，成为投资兴业、安居乐业之地”。

来自安徽大学人口研究中心的刘奇洪认为，与其他城市相比，合肥在吸纳外来人口方面较为局限，原因是安徽本地产业发展有限，就业岗位所需技术性较强。

相比之下，温州作为准千万人口后备军之一，外来人口流入是其人口增长的主要动力。根据公安数据，2023年末温州市在册流动人口达到422万人。

刘奇洪分析指出，这主要得益于温州强大的制造业基础、港口贸易优势以及发达的民营经济，提供了丰富的就业机会和较高的可支配收入，从而推动人口增长。

温州也面临着科教资源不足等问题。从居住条件来看，合肥和温州在购房政策方面相对宽松。从区域发展的角度来看，这并不是吸引人才的唯一或主要因素。更关键的是城市的经济发展潜力和发展机会。