上半年城市楼市翘尾收官 下半年市场走向如何？

今年上半年，国家出台了一系列力度大、范围广的房地产支持政策。

4月30日，中央政治局会议首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为楼市未来发展指明了方向。5月17日，央行推出了一系列重磅措施，包括降低首付比例、取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率，并设立3000亿元专项资金用于收购商品房作为保障性住房，旨在降低房地产库存、稳定市场。6月7日，国务院常务会议再次强调“去库存”，要求“着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。

地方政府也积极响应中央号召，纷纷出台楼市支持政策。根据中指研究院的监测数据，2024年上半年，全国约有180个省市（县）出台了超过360条房地产相关政策，政策出台频率在二季度保持较高水平。

在密集的政策“组合拳”之下，今年上半年楼市经历了怎样的变化？下半年，楼市走势又将如何？

市场仍在调整阶段，重点城市6月楼市出现“翘尾”行情

在一系列强有力的政策推动下，楼市出现积极变化，购房者预期回升，部分城市销售回暖。中指研究院数据显示，2024年上半年，重点城市房地产市场活跃度整体偏弱。重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成。“5·17”政策落地后，部分核心城市市场情绪有所修复，在以价换量策略的带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市依然低迷。

那么，“5·17”政策具体带来了哪些变化？根据CRIC监测数据，6月，30个重点城市新房整体成交1335万平方米，环比增长17%，同比下降19%，与一季度月均水平相比增长52%。6月，受核心一二线城市密集利好政策和房企年中冲刺业绩加快推盘节奏的双重影响，新房成交量延续稳步增长态势，创下年内单月新高，显著好于一季度月均水平。

从不同城市来看，6月，4个一线城市新房整体成交面积环比增长46%，市场韧性明显好于二三线城市。二三线城市成交表现平稳，新房成交面积环比增长12%，同比下降20%。

二手房方面，CRIC监测数据显示，6月，22个重点城市二手房成交面积预计为1428万平方米，环比转增7%；同比由负转正，增长24%。具体来看，6成城市成交量环比回升，其中，上海、广州等城市领涨，增幅在40%左右，北京、杭州、南京等城市稳步回升，增幅在10%左右，而成都、青岛等城市成交量则有所回落。

政策利好推动下，4个一线城市成交量全面上涨

从各大城市整体表现来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市表现相对较好。

北京市住建委官网数据显示，6月，北京市二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%。从月度数据来看，6月北京二手房成交量创下15个月新高。

安居客监测数据显示，6月，上海一手房共计网签14118套，环比上涨约16.71%。“网上房地产”数据显示，6月，上海二手房共计网签26374套，环比增加41.1%。

广州方面，中指研究院监测数据显示，6月，广州新建商品住宅成交7623套，环比增长47.76%；成交面积83.48万平方米，环比增长49.02%。

最新数据显示，广州房地产市场回暖趋势明显。根据广州市房地产中介协会发布的数据，5月26日至6月25日期间，广州二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅增长33.40%，创下去年4月以来的新高。

深圳楼市同样表现不俗。中指研究院数据显示，6月份深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%，成交面积环比增长45.26%。二手商品住宅成交4172套，环比增长5.27%，成交面积环比增长4.76%。

专家分析认为，北上广深楼市回暖的原因，一方面得益于这些城市经济发展基础良好，具有一定的市场购买力；政策持续放松也刺激了购房需求的释放。今年以来，北京、上海均多次优化购房政策，广州更是多次走在政策松绑的前列，深圳则是四个一线城市中最早缩短社保缴纳年限的城市。

中指研究院华南分院研究主管陈雪强指出，当前广州的购房政策在各个方面都较为宽松，无论是限购政策还是信贷政策，都是一线城市中最宽松的。在新政的推动下，广州楼市的购房氛围已经有所转变，无论是到访量还是成交量都有一定程度的回升，市场热度短期内明显提升，特别是在广州“5·28”新政发布之后，广州楼市热度更上一层楼。

对于深圳楼市，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，在5月份一系列楼市松绑政策发布后，深圳楼盘的来访量和看房量均有所上升，市场活跃度显著增强。进入6月份，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，近期新房和二手房成交量均呈现出持续上涨的趋势。

展望下半年，业内人士普遍认为，在利好政策的持续作用下，楼市有望继续修复。克而瑞预计，受益于5月份以来从中央到地方的利好政策不断出台，目前楼市仍处于存量需求释放周期，加上当前供应和成交基本已经降至阶段性低位，后期大概率将延续企稳态势，7月份楼市成交量或将与6月份持平。考虑到去年7月份是全年低点，预计今年7月份楼市成交量同比降幅也将大幅收窄。

克而瑞进一步指出，不同城市楼市表现仍然存在显著分化：北京、上海、广州、深圳、杭州等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放；对于“热点恒热”的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即使局部楼盘热度有所降温，整体市场仍有望高位运行；对于多数弱二线和三四线城市而言，成交量大概率不会出现明显起色。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，多项政策落地后，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。预计下半年全国房地产市场仍面临调整压力，因为居民收入预期和房价下跌预期尚未明显改善。在政策托底和高基数效应减弱的影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资和开工表现可能延续偏弱走势，市场仍处于筑底阶段。

曹晶晶还表示，从不同城市来看，下半年一线城市在新政的带动下，新房成交规模有望温和修复；二线和三四线城市由于低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。