装配式住宅调研：工业化造房还有多远

低碳理念重塑建筑模式

近年来，随着低碳发展理念的深入贯彻，装配式建筑成为房地产行业的关键词。北京、广州等城市相继出台政策，支持装配式建筑的发展，提高该类住宅的公积金贷款额度。装配式住宅是指在工厂完成构件和配件制作，并运至现场组装的住宅类型。

工厂化生产，标准化组件

装配式建筑犹如汽车制造，利用标准化的房屋组件，如同搭积木一般组装建筑。上海某楼盘施工现场，记者见到塔吊运输预制好的构件，十几位“装配师”分工合作，迅速安装各个组件。每个构件皆有“身份证”，记录着详细信息。

效率提升，污染减少

装配式住宅优势显著，现场湿作业减少，尘土和噪音污染大幅降低。工厂标准化生产的构件，避免了现场作业带来的质量问题。工期大大缩短，无需脚手架安装和拆除，节约大量工作量。

保障性住房的创新探索

深圳“华章新筑”项目代表了全国工业化程度最高的保障性住房小区，该项目大部分建造工序均在工厂完成，现场仅进行连接。工厂预制部品的标准化，有效提高了质量和耐用性。

发展风向标，行业转型

在“双碳”目标的指引下，装配式建筑有望成为房地产行业的未来发展模式。其低碳环保、高效便捷的优势，将推动建筑行业转型升级。

业内人士认为，装配式建筑最突出的优势在于精细化制造，它与现浇模式相比，实现了从粗放式生产到精细化制造的变革，是建筑工业化产品迭代升级的必然趋势。中国（深圳）综合开发研究院副院长、前海分院院长曲建在接受证券时报记者采访时表示，建筑行业要实现低碳转型升级，需要从以下两方面入手：一是通过绿色建筑技术的应用，在建筑的运营环节实现节能减排；二是应用装配式建筑技术和智能建造技术，在建筑的建造环节实现建筑业的“工业化”“智慧化”转型。

《“十四五”建筑业发展规划》明确指出，在“十四五”期间，装配式建筑在新建建筑中的占比要达到30%以上，同时要打造一批建筑产业互联网平台，形成一批建筑机器人标志性产品，还要培育一批智能建造和装配式建筑产业基地。

目前，各地都在积极促进装配式建筑产业的发展。浙江提出，到2025年，装配式建筑在新建建筑中所占的比重将达到35%以上；海南则提出，到2030年，装配式建筑面积占新建建筑面积的比重将超过95%。年初，上海发布2024年住房城乡建设重点工作任务，明确提出要提升预制构件智能化生产水平和装配式建筑品质，加快智能建造项目的培育和经验复制推广。在近期的土拍新规中，上海还增加了地块装配式建筑、绿色建筑和超低能耗建筑等具体要求。而湖南则将装配式建筑列入重点产业倍增计划，力争到2024年，该省装配式建筑总产值达到2000亿元。

各地除了在顶层设计上支持装配式住宅发展外，还在销售端出台了刺激政策。证券时报记者梳理发现，北京、广州、烟台等多个城市已经出台政策，对购买绿色建筑及装配式建筑的新建住房，额外提高公积金贷款额度。

装配工缺口大、成本高等问题有待解决

证券时报记者在调研中发现，装配式住宅的发展目前仍面临不小的瓶颈，包括装配工缺乏和建造成本过高等。装配式住宅要实现大规模工业化还有一段距离。

俞宙表示：“装配式住宅对装配工的技术要求较高。而不同的户型和面积决定了房屋构件均为定制化，现场安装工人需要了解构件和流程。”熟练的装配工却较为缺乏。

俞宙说：“上海建工已经形成了完整的装配式产业链，施工单位的管理人员和技术人员都有装配式操作经验，可以进行现场指导，但劳务工上手仍需要时间。”

证券时报记者原本认为，预制构件和现场装配的模式使得装配式住宅的成本低于传统现浇模式的住宅，但调研结果却相反，装配式住宅的成本略高。俞宙告诉记者：“户型和面积的不同决定了不可能所有构件都标准化出厂。而定制就需要专门的模具和产线，成本虽然上升了，但在政策支持下，综合效能优于传统模式。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，装配式住宅作为建筑产业高质量发展的体现，存在发展难题。其开发成本高于普通房企项目，可能导致房价提高，影响购买群体和企业接受度。

李宇嘉表示，装配式住宅涉及设计、安装、浇筑等环节的无缝衔接，目前构件工厂化预制不成问题，但设计仅考虑结构装配，导致建筑成为半成品，未能达到工业化要求。

他还提到，装配式住宅对建筑材料供应、用工需求和企业都提出挑战。曲建建议政府通过两方面引导，一是制定产业规划行动计划，二是政府投资项目率先实践，如保障房等，既可展示经济效益，也可逐步形成行业标准。

据了解，上海建工等房企正在探索标准化入库已使用装配式构件，如外立面、阳台、楼梯和门窗等。当出现类似户型时，可直接生产，有效降低成本。