中海18亿拿下原恒大海口湾王炸”地块

9月11日下午，业界称为“海口湾最后一线湾区宅地”的海口A0702地块正式开拍。经过两家房企5轮竞价，最终中海地产旗下的海口中海兴业房地产开发有限公司以高出起始价40万元、约17.94亿元的竞价拿下。折合楼面价约为13002.9元/平方米。

A0702地块位于海口市中心滨海区的海口湾片区，东临龙华区，西接澄迈县，北濒琼州海峡，与雷州半岛隔海相望。南侧为海口湾玉府及海口城投在建的商办项目，地理位置优越。

根据土拍公告，A0702地块占地面积超百亩（约68972.68平方米），容积率≤2.0，最大可规划计容建面约13.8万平方米。它是当前市场上罕见的大规模住宅用地，也是今年以来海口挂牌成交规模最大的住宅用地。

根据地块规划条件，A0702宅地内需配建一所3班托儿所，建筑面积不小于650平方米。以及文化站、社区服务站、社区卫生服务站、老年人日间照料中心及超市型菜市场等生活场所，共计计容建筑面积不小于2470平方米。

土地挂牌公告透露，该地块将采用全装修方式交房和现房销售模式，采用装配式建造。在项目具备现房销售条件后，由开发单位“自主定价”进行销售。这是海南土拍市场上第一例实行开发商自主定价销售的地块。

追溯A0702地块的历史，其最初为恒大地产集团海南有限公司的酒店项目用地，恒大计划将其打造为豪华酒店综合体。但在恒大出现债务危机后，项目因逾期动工被海口政府在2021年底无偿收回，此后一直闲置。

直到今年5月末，海口市自然资源和规划局发布了“核心滨海区A0702地块公开征集概念性设计方案征集公告”，正式启动了A0702地块挂牌的前期准备工作。

7月8日，海口市自然资源和规划局对该地块控规进行修改，将原先的旅馆用地性质调整为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地，也就是“商改住”。

海口市自然资源和规划局表示，修改原因是“提升土地利用价值，加快促使土地开发，补充公服设施短板”。

在性质修改后，A0702地块的面积并未发生变化，但容积率和密度指标均有增加。即容积率≤2.0、建筑密度≤25%，建筑高度也从原来的25米层高升至100米。

7月16日，A0702地块概念设计方案征集结果揭晓，中海地产和北京上柏建筑设计共同提交的概念设计方案“海湾甲板”获得优胜奖。中国铁建集团、海口城投等提交的方案也均获得优良方案。

根据设计方案，项目未来将延续海口的城市肌理布局，打造在地属性群体，成为高净值人群集聚的品质社区。外形方面，将打造国内最大的镜面无缝不锈钢穹顶，打造城市顶级网红打卡流量文化建筑。

在价格方面，项目周边聚集了海口的高端楼盘，参考目前在售的新楼盘，如海口湾1号、东方置地广场等，销售均价均超过每平方米3万元。

值得注意的是，除了海口以外，今年下半年以来，上海、杭州、深圳等多个热点城市也相继发布了“商办改住宅”政策，将待供应土地从商办变更为商住/住宅，或将已建成或在建的商业物业变更为住宅。

例如，7月5日，上海2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块以住宅用地重新亮相，出让面积1.67公顷，容积率2.2，拟以招挂复合形式出让。

7月7日，深圳规划和自然资源局南山管理局也发布公告，为加大居住用地供应，拟将“后海湾-东角头地区”法定图则DU10、DU13开发控制单元调整为“商业服务业用地+二类居住用地”，该地块此前为商业服务业设施用地。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“商改住有助于缓解土地财政压力，热点片区住宅长期供求缓解。商办过剩，用地难以卖出，改为住宅后，特别是满足改善型需求的产品，土地出让更加顺利，能有效缓解卖地压力，缓解住宅供求关系，特别是热点片区。也可能导致供应过量，同质化竞争而出现降价。”