上海六载高楼换梯攻坚纪实

1989年，在一次高层住宅问题笔谈会上，来自全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开了讨论，其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。

35年过去了，作为电梯保有量连续十余年位列全球之首的城市，上海的高层住宅电梯已显现出明显的“老龄化”特征。今年5月发布的《2023年上海市电梯安全情况报告》显示，截至2023年底，本市投入使用超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%；投入使用超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12.18%。

2023年5月开始施行的《上海市电梯安全管理办法》规定，投入使用满15年的电梯可经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理、改造、更新。与多层住宅加装电梯相比，高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案。

换梯之困，成为上海老旧高层住宅必须直面的问题。对于上海红枫公寓的150户业主们而言，这是一场长达六年的“攻坚战”。

电梯老了26岁的红枫公寓也老了。一楼大堂里，白色的墙皮耷拉着，摇摇欲坠，部分楼层的地板瓷砖坏了补、补了坏，呈现出两三种不同的颜色。 两部电梯也显出老旧。轿厢内红色的地板漆被摩擦得露出了铁皮内芯，灯光昏暗，四壁早已不是亮堂的银色，蒙上了一层灰意。

红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇，共25层，每层6户。上世纪90年代初，城市化浪潮尚未席卷至此，这里还是虹二村王家弄的宅子。公寓于1997年破土动工。居民区副书记朱莉彬清楚地记得，那年他读初一，每次路过王家弄，看着高楼一点点被建造起来。1998年，业主们陆续入住。此后，虹二村变成了古北新城小区，后历经五期开发，直至2013年全部完成，而红枫公寓依然是整个小区最早建造的高层住宅。

电梯老了，就像人一样，什么毛病都出来了。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一，今年73岁。几年前，他被困在电梯里，轿厢内手机信号弱，只能通过电梯内的无线通话联系物业，物业联系维保工来开门才得以脱身。在密闭空间里，蔡幼龙竟然不感到害怕，“毕竟电梯关人的情况发生过，大家最后都能安全出来。”有一次，一位老人出门没带手机，也不懂如何使用无线通话，许久未归，家人以为出了什么事，找了一圈，才发现是被困在电梯里。

2018年退休后，蔡幼龙使用电梯的频率增加了。他感到电梯在2019年之后大故障不断，“越来越严重”，出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、极速下坠等情况。

住在5楼的郭世鑫记得，有一次同事来家里给他送文件，见面第一句话：“每次坐你家大楼的电梯都感觉这地板要掉下去。”

“每次进电梯都有一种‘赌博’的心态，祈祷不要出事”，住在一楼的叶天宇偶尔也有乘梯需要，他理解住在高层业主的心情：如果每天上班坐电梯都如此焦虑，那这一天会是个糟糕的开始。

“换梯”的呼声早在六年前就已经存在。住在5楼的李新今年80岁了，是红枫公寓的上一届楼组长。

电梯故障频发，小区居民迫切需要更换老旧电梯。为此，居民李新曾准备写信请求社区居民委员会（居委）更换电梯，但由于业主们意见不统一，未能达成共识。

四年后，电梯更换一事再次提上日程。李新的朋友雷一峰请女儿代笔致信居委和业主委员会（业委会），诉求更换电梯。可惜，方案再次搁浅，原因依然是老旧电梯尚未让所有业主意识到其重要性。

2021年底，蔡幼龙、李新、雷一峰等业主代表聚在一起讨论更换电梯事宜。他们决定先检测电梯状况，再决定是更换还是维修。

转折发生在2022年疫情封控期间。长期居家加上上下楼做核酸等日常生活需求，让业主们切身体会到电梯的重要性。与此原厂已倒闭，维修配件需要从外地调货，成本高昂。综合考量，业主们决定一次性更换电梯，解决问题。

蔡幼龙在业主群发起征询意见，结果只有约50%的业主同意更换电梯。电梯属于共有部分，维修或更换费用一般从大楼维修基金划扣。但红枫公寓的维修基金剩余七十多万元，其中30%属于保底红线，无法动用。更换两部电梯的市场价约为35万元左右，剩余维修基金无法覆盖全部费用。

部分业主认为，如果将大部分维修基金用于更换电梯，未来的外墙、水管、照明等设施维修费用从何而来？对此，担任居民区副书记的朱莉彬反复解释，希望业主们优先考虑150户业主的乘梯安全问题，毕竟电梯更换已拖延六年，不能再等。

在上海，高层住宅更换电梯尚无全市统一的指导性政策。朱莉彬意识到，红枫公寓的电梯更换将成为全镇第一例成功案例。

公开报道显示，上海已有多个小区成功更换电梯，多由物业或业委会牵头。红枫公寓的业委会正值换届，物业也并非业主们的最优选。电梯品牌和资金规划的重任落到了业主们自己身上。

2022年7月，在朱莉彬的牵头下，全体业主投票推荐公示后，红枫公寓成立了15人的电梯更换小组，蔡幼龙、叶天宇、郭世鑫等成员参与其中。小组成员明确分工，蔡幼龙和巫学民负责与150户业主沟通。

居住在一楼的叶天宇虽然不常乘电梯，但自幼生活在红枫公寓，对老楼和邻里感情深厚。他从事会计工作，负责记账。

郭世鑫从事应急管理相关工作，对电梯有所了解，负责招标投标工作。业主小组中，还有精通建筑工程和法律的业主。

疫情期间，工作小组的会议地点和方式较随意，有时在蔡幼龙家中，有时在排队做核酸时闲聊。每次会议内容，蔡幼龙都会记录，从最初的 A4 纸到后来的初中英语练习簿，纸张都已发黄。

经过近 30 场大小会议，工作流程逐渐清晰：征求业主意见、确定筹资方案、咨询居委会和物业相关流程、调查电梯厂家、准备招投标手续、评标公示、厂家施工、市场监督管理局验收。

小组决定，一部电梯使用维修基金，另一部由业主自筹资金解决。叶天宇、蔡幼龙和巫学民咨询了镇房管办，确认业主自筹方式合法合规。

红枫公寓业主决定先用维修基金更换第一部电梯。因维修基金由物业代账，资金使用需物业审批和开户银行审价，流程繁琐，疫情又耽误了进度。巫学民对此不理解，与物业方争执，“用自己的钱还要等这么久？”有的业主质疑这是官僚主义。

另一个问题是，电梯厂家需收到 50% 首付款才能动工，而维修基金使用规范规定工程费用分四次支付，首付为 30%，此有差异。

朱莉彬发现，换梯牵涉到业主、物业、业委会、银行、电梯厂家等多方主体，存在信息差。在他协调下，各方举行现场协调会，明确了维修基金换梯的流程和时间节点。

对于业主自筹更换的另一部电梯，最困难的部分才刚刚开始。

钱，钱，钱。一部电梯费用 30 万至 35 万元，150 户业主如何分摊？这可不是一道简单的算术题。

按房屋面积分摊？业主们觉得不合理。有业主建议按楼层高低分摊，还有人提出考虑每户人口数。换梯小组认为这些建议出发点都很好，但过于复杂。

经过反复讨论，小组决定参考上海加装电梯的指导文件，按楼层分摊，并简化文件中的出资比例：以 100% 为基准，楼层越高，分摊费用越多，但最高不超过 10%，最低不少于 5%。

经公示后，业主们心里有数了。难题接踵而至——汇款到哪里？谁来管理？安全性如何保证？

有业主提议居委会管理，朱莉彬觉得法律风险和监管问题难解。还有业主建议业委会来管，但法律规定业委会只能管理维修基金。