楼市迷雾：所谓的买一赠一”，究竟暗藏着什么玄机？

近日，东莞一住宅楼盘推出“买一套赠一套”的活动，引发关注。此前，广州、江门、深圳、北京通州等地也曾推出过类似活动。这些“买一赠一”的优惠赠送的都是小面积公寓。

“买住宅赠送公寓”的背后

近日，东莞万科中天世纪水岸推出“买一套赠一套”活动。该楼盘为东莞市中心体量最大的旧改项目之一。目前均价为每平方米 3.5 万元，户型为建面约 89 平方米至 195 平方米的 3 房至 4 房。

7 月 12 日至 7 月 28 日期间，购买该楼盘 140 平方米及以上户型的购房者可免费获赠一套位于惠州万科双月湾海景房公寓（指定房源）。赠送公寓面积约为 40 平方米，市场价为二十多万元，名额有限，先到先得。

在楼盘促销中，“买一赠一”的活动已不算新鲜。今年以来，广州、江门、深圳、北京通州等地都有楼盘推出类似活动。

今年 1 月，广东江门一住宅楼盘打出“买江门，住广州”的宣传语。该活动是指，购买江门楼盘在售的大平层户型，可获赠一套位于广州郊区花都区的商住公寓。能跨城赠送是因为两个楼盘项目都属于香港嘉华集团。

各楼盘的“赠送”方式也有差异。今年“五一”假期，广州白云的保利锦上印楼盘也推出“买一赠一”优惠，但赠送的是一套公寓的 6 年使用权，且限定了赠送公寓的楼层和户型。享受赠送公寓使用权优惠的购房者不能享受住宅的其他优惠活动。

“买一赠一”活动的动因

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房价表现疲软，市场预期减弱，开发商加大营销力度，用优惠或赠送超过过去水平的红利，才能吸引购房者关注。截至 7 月 30 日，30 个大中城市商品房成交面积环比下降 23.6%，100 个大中城市土地成交面积环比下降 20.8%，同比降幅较 6 月扩大。房价表现疲软。

李宇嘉分析道，在这种情况下，开发商必须采取更优惠的政策。“‘买一套赠一套’活动能短期内聚集流量和访客，也能转化为一部分购买量。”

当前，开发商普遍通过倾销或大幅度打折的方式抛售公寓。李宇嘉提醒购房者，遇到“买住宅赠公寓”的优惠活动时，不要只看到赠送就觉得占便宜，要注意以下问题：

• 开发商是否借赠送有意抬高住宅售价；
• 住宅售价和公寓实际价值是否比购买周边其他同类住宅项目更划算、性价比更高；
• 公寓和住宅的配套、装修、交付等是否有缺陷。

公寓去化压力大

有业内人士认为，“买住宅赠公寓”的背后是公寓去化难的严峻形势。

克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓表示，作为类住宅产品，公寓在住宅市场过热时期成为被调控住宅产品的替代品，凭借不限购、不限贷的优势受到投资者青睐。但随着政策收紧和市场调整，公寓市场已明显降温，去化困难。

2017年，受长沙住宅限购政策影响，商住公寓行情火爆，售价一度高达周边住宅项目1.5倍，核心城区酒店式公寓售价达2万/平方米。

近年来，多地居住体验感较差的公寓价格大幅下滑。例如北京，2017年商住公寓成交均价达到顶峰，为35668元/平方米。而2023年成交均价仅为21366元/平方米，甚至低于2010年时的均价。

业内人士认为，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等核心城市相继出台政策限制“商改住”，导致原本将公寓作为短期过渡住房的购房者和部分投资客离场，商住公寓去化陷入困境。

数据显示，2017年后，北京、上海、南京、广州等城市公寓库存居高不下，去化周期延长，上海最长曾超过100个月，广州最短也达到40个月。

随着房地产市场下行和调控政策退出，公寓产品的优缺点逐渐显现，去化愈发艰难。广深两地公寓去化周期远高于商品住宅，截至6月末，广州公寓去化周期高达46.1个月，而商品住宅仅为25.1个月。

为缓解公寓去库存压力，湖南长沙、海南万宁等地近期出台政策支持“商改住”，被视为破解公寓去库存的新思路。

以长沙为例，新政重点在于：停止新的公寓项目规划审批；允许符合条件的大户型公寓转为住宅。但该政策只针对在建和未开工项目，已交付使用的公寓不在政策范围内。

尽管“商改住”政策受到关注，业内人士分析认为，由于商品住宅市场自身面临去化压力，且“商改住”政策有条件限制，因此能否大规模开展还有待观察。

考虑到国家推行“租购并举”住房政策，一二线城市未来将规划大量保障性租赁住房，公寓产品如果能在功能上实现“商改住”，转为保障性租赁住房也是一条潜在的去库存途径。

诸葛找房数据研究中心认为，解决商住公寓库存积压问题可采取多种措施。

在政策方面，可优化放宽对购买者的限制，如购房数量限制、最小分割面积要求以及限购政策等，根据市场情况进行动态调整。

通过政策倾斜，为购房者提供一定程度的资金支持，例如购房补贴或优惠政策。

鼓励商住项目转化为长期租赁住房或公共租赁住房，多措并举盘活存量房屋。