实探 - 上海核心地段 4万一平！神秘人”抄底

阿里资产拍卖官网显示，"上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产" 近日拍卖结束，吸引了超过3万次网上围观。这栋位于上海市黄浦区核心区域的一线江景办公楼，建筑面积合计21051.86平方米，主要用途为办公。标的物的评估价约为10.11亿元，起拍价约为7.28亿元。

值得一提的是，今年6月初，该处房产首次拍卖，虽然起拍价打了八折，但无人报名，最终流拍。一个多月后，在进一步降价的基础上，经过数轮出价，历经78次延时后，上海万栊商业管理有限公司以约8.31亿元的价格成功竞拍到这栋一线高端办公楼。按此价格计算，均价约为每平方米4万元。

根据竞价结果确认书，上海万栊商业管理有限公司通过竞买号"Z9205"，于2024年7月17日在上海市第三中级人民法院于阿里拍卖平台开展的"（破）上海市黄浦区外马路974号房产及车位等不动产" 项目公开竞价中，以最高应价胜出。本次拍卖成交价格约为8.31亿元。

与首次流拍无人出价形成鲜明对比的是，本次拍卖上演了一出"欲扬先抑"的戏码。由竞买记录可知，在拍卖首日（7月16日）仅有两名买家出价，而在7月17日上午接近原定拍卖结束时间（10时），买家开启"抢筹"模式，出价记录甚至"以秒计"。例如，在当日10时2分，共有7个出价记录，竞价激烈程度可见一斑。

由于竞价环节较为激烈，本应在7月17日上午10时结束的拍卖，最终延时78次，在83次有效竞买记录中结束。

值得注意的是，在本次拍卖尚未开始之前，记者实地探访时从知情人士处得知，本次参与拍卖的买家"大概有4名"。 "这么低的价格，这么好的位置，确实很有吸引力。" 对于此次拍卖，前述人士表示。

从后续披露的竞买记录来看，或许是受价格因素影响，参与此次竞拍的买家有所增加。由披露可知，从出价时间来看，竞买记录相对靠前的4个竞买号在竞买的后半程相继出局，而竞买号"J9846""W0155""Z9205"竞争异常激烈。竞买记录显示，10时43分之后的出价被这3名"新买家"包揽。最终，在7名竞买人的角逐中，由竞买号"Z9205"胜出。

由于上述标的物此前经历了一次流拍，拍卖价格一降再降。其中，首次拍卖的起拍价为8.09亿元，保证金为8086万元，增价幅度为500万元及其整数倍。到了二次拍卖，起拍价、保证金、增价幅度都进一步缩减，增价幅度减少至100万元及其整数倍。

有市场人士认为，在地段和价格的双重加持下，该办公楼的吸引力大大增加，不排除未来还有类似的交易出现。

竞买公告显示，本次拍卖房产系登记在拍卖管理人——上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（简称"三盛宏业"）上海颐圣投资发展有限公司（简称"颐圣投资"）名下。记者在该处房产外部看到"三盛宏业大厦"标识。

公开资料显示，这里曾是三盛宏业的上海总部大楼。在本报记者拍摄的一楼大厅内，保安透露，目前部分楼层仍有租户使用中。

据了解，清算前，大楼部分楼层已外租或被占用，管理人已通知租户/占用人腾退房屋，并对拍卖标的租赁或占用提起诉讼，共涉及 17 户，主要案由包括：物业服务合同纠纷 1 户（要求办理交接手续）、房屋租赁合同纠纷 15 户和排除妨害纠纷 1 户（无租赁合同）。

截至 2024 年 5 月 7 日，10 户的法律文书已生效、2 户的法律文书尚未生效、3 户尚在一审中，2 户法院尚未正式立案。目前已生效的法律文书均支持管理人要求解除租赁合同的诉讼请求。对于尚未取得生效法律文书的案件最终诉讼结果，管理人和拍卖辅助机构无法保证。

值得注意的是，从公开信息来看，本次竞得人上海万栊商业管理有限公司信息较为神秘。工商信息显示，该公司成立仅一个月，注册资本仅 10 万元，似乎是专门为本次竞拍而成立。股东信息显示，背后实际控制人和法人代表为自然人李艳，100% 控股。

三盛宏业官方网站显示，该公司是一家多元化投资集团，业务涉及房地产开发、科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等领域，曾入选中国服务业企业 500 强和上海企业 100 强，旗下拥有三十余家子公司。据调查，在克而瑞发布的《2019 年 1-6 月中国房地产企业销售 TOP200》排行榜中，三盛宏业以 94.1 亿元位列操盘金额榜第 98 位。

天眼查信息显示，目前三盛宏业的实际控制人和法人代表均为陈建铭。陈建铭同时也是上海三盛房地产（集团）有限责任公司（简称“三盛房地产”）的实际控制人。

据调查，因金融借款合同纠纷，原告杭州银行上海分行曾将三盛宏业、颐圣投资、三盛房地产、陈建铭、陈艳红等告上法庭。本报记者查阅发现，该案于 2020 年 6 月开庭，根据上海金融法院 2020 年 8 月下发的民事判决书，判令被告三盛宏业偿还原告借款本金 3 亿元及利息费用。值得注意的是，民事判决书显示，若三盛宏业不履行上述付款义务，则以颐圣公司名下位于上海市黄浦区外马路 XXX 号房屋的抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先偿还三盛宏业的上述债务，不足部分由三盛宏业继续清偿。本次拍卖的正是上述房产。