佳兆业债务重组协议能否救其免于清盘？

8月20日，佳兆业集团宣布，在清盘听证会延期后，已与债权人小组达成债务重组支持协议。

公告显示，该协议涵盖债权分别占佳兆业集团未偿还债务本金总额的34%以上，以及瑞景集团未偿还债务本金总额的36%以上。

佳兆业表示，重组后将为公司提供长期恢复空间，保持业务稳定；提供足够的财务灵活性，实现可持续的资本结构及提升资产净值；保护所有利益相关方的权利及权益，并争取价值最大化。

"该方案的关键策略是新债置旧债，旨在灵活转换到期债务。鉴于债权人已向法院提出破产申请，佳兆业若能推进重组进程，有可能摆脱清盘危机。"北京市君泽君（深圳）律师事务所律师陆晖接受采访时表示，"重组成功的关键在于方案能否吸引债权人，并赢得他们对佳兆业未来偿付能力的信心。"

据悉，佳兆业于8月12日发布公告称，清盘呈请听证会延至9月9日。方案涉及优先票据与可转换债券，高管出资1.15亿元参与供股。

重组方案指出，针对6档以美元计价的优先票据（新票据），将按佳兆业计划债权人有权索偿额或瑞景计划债权人有权索偿额（视情况而定）在每个计划下按比例分配予各计划债权人。

针对可转换为公司新股份的8档以美元计价的强制可转换债券，将按佳兆业计划债权人有权索偿额或瑞景计划债权人有权索偿额（视情况而定）在每个计划下按比例分配予各计划债权人。

新票据将包括6档，每档新票据的初始本金总额分别为：A档：4亿美元（不含同意费）；B档：6亿美元；C档：10亿美元；D档：12亿美元；E档：18亿美元；F档：瑞景计划债权人有权索偿额总和的50%乘以瑞景计划可回收率比率，另加佳兆业计划债权人有权索偿额总和的50%乘以佳兆业计划可回收率比率，减上述A档（不含同意费）至E档新票据本金总额。

强制可转换债券将包括8档，每档强制可转换债券的初始本金总额分别为：A档：3亿美元；B档：4亿美元；C档：5亿美元；D档：8亿美元；E档：8亿美元；F档：10亿美元；G档：10亿美元；H档：瑞景计划债权人有权索偿额总和的50%乘以瑞景计划可回收率比率，另加佳兆业计划债权人有权索偿额总和的50%乘以佳兆业计划可回收率比率，减上述A档至G档强制可转换债券本金总额。

值得注意的是，公告称，为促进资产负债表去杠杆化及增强流动性，保荐人郭英成或郭英智将通过出资1.15亿元的股东贷款参与供股。据悉，郭英成为佳兆业集团大股东。

业内人士认为，债务重组支持协议出炉后，佳兆业能否避免清盘仍有不确定性。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，当前重组方案可以看作是佳兆业在解决财务困境方面迈出的积极一步，重组的成功还需要更广泛的债权人支持。如果重组成功，佳兆业可能避免被清盘的命运，但还取决于重组方案的最终条款和执行情况。

陆晖认为，对于佳兆业来说，债务重组只是第一步，后续需要努力提升企业盈利能力，这个过程仍然面临着一定的挑战。

债务压力攀升，境内有息债务超500亿元

从2023年的财报来看，佳兆业的流动性和债务压力明显上升。截至2023年12月31日，佳兆业的现金及银行存款账面值约为34.01亿元，比2022年12月31日减少了41.2%。

佳兆业的杠杆比率，即其负债净额（总借款扣除现金及银行结余、短期银行存款、长期银行存款及受限制现金）与资产总值比率为55.9%，比2022年12月31日的48.6%继续上升。

佳兆业净资产负债比率为2064.1%，比2022年12月31日的382.8%暴增了1681.3个百分点；资产负债率（剔除合同负债）为97.0%，比2022年12月31日的85.1%增加了约11.9个百分点。

从当前情况来看，佳兆业的债务仍然非常庞大。截至2022年12月31日，佳兆业集团境内有息负债约506亿元，其中363亿元为项目层面负债；境外有息负债约123亿美元，其中包括优先票据未偿本金约115亿美元，永续资本证券未偿本金约2亿美元，以及其他有担保及无担保债务约6.5亿美元。

佳兆业集团为集团合营企业及联营公司的负债提供财务担保约为238亿元，对附属公司、合营企业及联营公司境内负债提供的财务担保约为210亿元。

值得注意的是，2023年佳兆业集团实现营业收入261.6亿元，同比增长3%，交付4.6万套房源。

“尽管佳兆业在2023年实现了营业收入的增长，但毛利同比大幅减少，亏损同比增加，这表明公司仍面临财务压力。”柏文喜表示，“房地产市场在2024年仍面临一定压力，但若经济提升、置业意愿改善，房地产销售规模有望实现小幅增长。”

柏文喜预计，佳兆业的未来发展将面临市场复苏、债务重组进度，以及政策环境等多方面的挑战。公司需要继续推进城市更新项目，加强与政府和合作伙伴的协作，以实现业务的稳定和增长。

郭英成曾在年报中表示：“凭借大湾区土储及城市更新领域核心优势，集团将持续探索创新化债模式，推动境内外债务重组。”

根据年报，截至2023年12月31日，佳兆业集团在全国50个城市拥有195个房地产项目，总土地储备近23.83百万平方米；其中大湾区土地储备约13.84百万平方米，占集团整体土地储备近58%。大湾区城市中，深圳及广州土地储备占比达大湾区市场的43%。