房企销售降幅连续五个月收窄，重点城市二手房成交保持高位

年中业绩冲刺结束，酷暑来袭，房企步入传统的销售淡季。克而瑞数据显示，7月份，百强房企销售操盘金额环比、同比仍呈下降趋势，但降幅较此前有所收窄；前7个月累计业绩的同比降幅也连续5个月收窄。

尽管新房销售尚未扭转萎缩态势，但四大一线城市的二手房市场却表现亮眼。数据显示，7月，北京二手房网签量有望突破1.5万套，创下2022年3月以来的月度成交新高；上海预计也将维持在2万套的高位；深圳、广州也保持着近两个月的高成交水平。

事实上，限购政策调整后，以北京、上海、深圳为代表的高能级城市，刚需客群活跃度明显提升，成为二手房市场的主要买家群体。克而瑞分析认为，对于这些城市而言，新房市场已进入改善时代，二手房活跃度普遍高于新房。未来，部分置换需求将转向新房市场，改善型需求的释放将助力新房市场企稳回升。

销售季节性回落，7月，房地产市场整体维持低位运行。克而瑞发布的销售数据显示，TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比下降36.4%，呈现季节性回落趋势；同比降幅约19.7%，较此前单月动辄三成、四成的降幅显著收窄。累计来看，前7个月，百强房企累计销售操盘金额达21309亿元，同比下降37.5%，降幅收窄2个百分点。自3月份起，百强房企累计业绩的同比降幅已连续5个月收窄。

从企业层面来看，亿翰智库数据显示，7月份房企销售普遍呈现下降趋势，TOP30中仅有7家实现同比增长，主要以中海、绿城、华发、绿地、国贸等国资背景开发商为主。相比之下，出险房企的销售表现仍然低迷，例如碧桂园、融创等，单月销售额已跌破50亿元，同比降幅仍超过70%。

综合前7个月的业绩情况来看，TOP30房企均保持同比下降的态势。其中，保利发展作为行业龙头，同比降幅仍接近26%；位居第二、第三的中海、绿城分别下降16%、3%；万科累计降幅达到35%，跌出行业前三；TOP10中仅剩的民营房企滨江、龙湖，也分别出现36%、47%的降幅。

伴随着销售规模的持续收缩，曾经的千亿、百亿房企数量正在不断减少。今年前7个月，销售总额超千亿的房企仅剩6家，较去年同期减少了4家；百亿房企为45家，较去年同期减少了32家。

房企销售表现欠佳，除了市场信心、高温酷暑等因素的影响外，新增供应量不足也是重要因素。克而瑞数据显示，7月单月，重点30城的供应量环比下降25%，同比下降18%，低于二季度月均水平；相应地，7月成交量的环比、同比也分别下降30%、13%。

某全国性房企内部人士解释称，在去化率相同的情况下，新增供应100个项目和80个项目，最终的成交表现肯定会有所不同。今年上半年房企拿地持续减少，预计下半年新房供应量也会相应减少，从而对整体成交造成影响。

随着楼市继续深度调整，在成交量整体收缩的背景下，市场份额进一步向二手房倾斜。

克而瑞数据显示，上半年重点20城一二手房成交总规模为1.3亿平方米，同比下降22%。其中，新房成交规模为4929万平方米，同环比皆呈现两位数下降；而二手房共成交了8136万平方米，同比下降仅7.6%，环比则增长5%。

二手房成交占比进一步提升，达到约62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点。各城市二手房成交占比均有所增长，北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。

7月，不少重点城市的二手房表现亮眼。北京楼市在多轮地产政策刺激下，基本面出现明显改观。北京住建委官网统计数据显示，7月1日至7月30日，北京二手房网签量达到14559套，同比上涨58.4%。按照日均500套测算，7月份二手房网签量有望超过1.5万套，创下去年3月份以后月度成交新高。

合硕机构首席分析师郭毅认为，北京二手房若单月成交1.5万套以上、持续三到五个月，便表明市场进入正向轨道，购房需求开始得到激活。市场供应量要出现明显变化，二手房挂牌量恢复到10万套左右，才有可能出现新的量价变化，出现真正意义上的回暖。

成交回升的北京二手房市场的价格也有企稳迹象，房源议价空间有所收窄。北京链家研究院数据显示，二季度以来，北京市二手住房价格走势总体平稳，6月价格环比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。

从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。业内认为，虽然北京6月26日才发布调整首付比例、房贷利率等政策，但实际上从2023年9月开始，北京已经数次优化楼市政策，“517”新政后市场更是明显回温。政策效应累积到今天，于是出现了7月份市场成交创新高的场景。

上海在5月末就释放了重磅楼市利好，二手房市场在6月创下了年内新高，单月成交2.6万套，环比上涨41.1%，同比去年6月实现翻番。7月二手成交走势有所下降，但仍延续了6月的高热。网上房地产数据显示，7月截至30日，二手房网签量合计197451套。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，6月成交量大，在一定程度上透支了7月份的需求，不过“7月日均成交约600套，整个月的成交量预计仍会突破2万套。”