馅饼还是陷阱？零首付”买房重出江湖 多地政府发文警示风险

“零首付”购房近期再掀波澜，这一看似“无门槛”的购房方式暗藏风险，引起相关部门高度重视。多地政府发布警示，提醒购房者理性对待“零首付”政策，量力而行。

“零首付”重现市场。社交平台上，部分城市房地产中介以购房者口吻发布“零首付拿下人生第一套房”等帖子，吸引流量。发帖者声称，通过内部关系找到了位置优越、升值空间大的住房，不仅还清了欠款，还实现了“零首付”。

华易居房地产研究院副院长严跃进指出，房地产市场低迷时，开发商为吸引客户，常推出“零首付”营销手段。通常操作是预付首付款或抬高房价，再通过高评高贷从信贷公司或银行贷款获取首付款。

业内人士表示，“高评高贷”的情况包括原高价房降价后按原价贷款，以及二手房降价多于评估价仍按原价贷款。例如，一住房原售价2万元/平方米，降价后1.6万元/平方米，按15%首付计算，贷款比例为85%。开发商按原售价签订合同，购房者向银行贷款，超出部分由开发商支付购房者作为首付款。

广州、武汉等多地均有发帖者提及“零首付”购房。一线城市部分项目还推出购房高额返现活动，最高返现达90万元。销售人员举例称，购置一套总价260万元的房源，按20%首付计算，为52万元，开发商返现90万元，购房者不仅“零首付”，还多出40万元流动资金。

近两年，“零首付”屡见不鲜。人民网留言板上收到多条相关投诉。例如，有用户举报开发商“零首付”、“公示不规范”、“变相返佣金”等行为。也有购房者咨询是否违法，以及已购置但未交房的“零首付”房源是否合理。

近期，部分开发商打出“零首付”购房的噱头，吸引购房者。这一看似“无门槛”的购房方式却暗藏风险，引起了政府部门的重视。

从处理结果来看，部分反映情况属实的项目已被当地住建局约谈，要求其按文件法规合理营销，不得损害购房人权益，同时暂停该销售行为。北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师指出，零首付的营销活动要看具体是如何操作，部分开发商为了圈住客户将付款周期拉长，前期购房打出零首付的噱头，要求购房者在规定时间内补齐首付款。

目前市场上谈及的零首付还有通过包装成经营贷或者银行合同做高评高贷，这本身已经涉及“骗贷”的违规行为，本身也存在一定的风险。对购房者而言，做高房价套出的钱也意味着产生了更多的税费，一旦产生违约，对购房者而言，违约责任和付款责任都是加大的。

严跃进认为，“零首付”购房多半是陷阱，本身也是违规的操作。当前，各地买房的政策已经很宽松了，加之利率下调，买房成本已大大降低，没有必要去走“零首付”的渠道。部分购房者如果首付能力不够，需要靠“零首付”来买房，我个人建议可以暂时搁置一下。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，零首付购房看似可以减轻购房者初期的购房压力，但实际上可能会增加后期更高的资金成本和月供压力，“零首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。购房者还是应该充分考虑自己的经济状况、贷款条件、法律合规性以及房地产市场变化等因素，理性做出选择。在签订购房合购房者也要仔细阅读有关贷款、还款、违约等方面的合同条款，避免潜在的法律风险。

多地发文警示“零首付”购房风险可以看到的是，“零首付”这一看似“无门槛”的购房方式近期也引起了政府部门的重视。近日，多地政府发布警示文件，提醒购房者理性看待“零首付”政策，购房者应根据自身情况量力而行。

以郑州为例，8月5日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局发布关于购房风险警示称，请广大购房者面对“零首付”、首付融资、首付分期和变相首付垫资行为购房的诱惑时保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。在此之前，据广西南宁市住房和城乡建设局也公开表示，零首付购房存在诸多风险和不确定性，非可持续的购房方式。

郑州发布的购房风险警示提到，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。“零首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。

“零首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。