利差走阔 存量房贷降息预期再起

随着新增房贷利率不断下探，新增房贷与存量房贷利差不断扩大，存量房贷降息预期再度升温。今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点。最新数据显示，截至二季度末，个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较去年末下降52个基点。

存量房贷上一轮下调还是在去年9月。央行发布的货币政策执行报告显示，截至2023年9月末，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点。新增与存量房贷利差持续拉大，使得不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合大众期盼，且一定程度上有利于商业银行平滑提前还贷压力，未来存量房贷利率存在下调空间。

此前相关部门曾就调整存量房贷利率有过相关表述。8月1日，央行、外汇局召开的年中工作会议就提到，“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

天风证券表示，结合今年最新的房贷政策和利率变化，再度调降存量房贷利率的可能性确实存在，且有两种可能的实施路径。一是按照央行公布的前期存量房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均利率3.45%，则可以压缩82bp，对应每年减少借款人利息支出约3100亿元。另一种测算方法是基于交行2024年中报，2024年上半年存量中长期个人贷款年化平均收益率约为4.0%，降至新增房贷加权平均利率3.45%，约压缩55bp，对应每年减少借款人利息支出约2100亿元。