实探北京租房市场 租客议价力悄然增强

上月刚到期，暑假期间，租房压力增大，做好换房准备，却意外接到房东降租 1000 元挽留的电话，让我续签一年。

不仅是我，采访发现，今年暑期，租房市场议价空间增大，租客通过协商降低了租金。

北京中介李飞表示，年初租房淡季后，6 月市场好转，客户增加，但暑期尾声，市场并未预想中火热。

业内人士分析，这与租客观念转变、房源增加有关。

近日，西城区房东焦虑，出租房迟迟未租出，房租收入压力大。往年，房子挂网很快就能租出，即使讲价也最多降一两百块，但今年难出租，已出租的房子，也因担心租客不续租而调低了租金。

租客主动权增强，与房东协商降租。北京百子湾附近租客称，去年租金每月 7800，沟通后降了 800，认为过两个月房租还可能降，但要找靠谱中介，房东房租低，中介费仍较高。

中介李飞观察到，今年暑期北京租房市场冷清，租房价格下跌。角门西公寓新租客每月比去年少 100 元，首月再减免 500 元，相当于一年降 150 元，甚至有房东主动降租挽留。

李飞发现，每天七八位客户看房，但成交少，租客对租金、距离要求严格，确定意向时间延长。

中原地产首席分析师张大伟分析，大学生毕业后选择多元化，加上房源增加，如新房入住和不愿意降价卖房的房主出租牟利，导致租赁房源供应量增加。

受访人士总结，这一现象源于多重因素交互作用。就业市场多元化，毕业生不再局限于热门区域求职，根据自身需求选择更适合的居住地。房源增加也是原因。

这种趋势分散了租房需求，缓解了部分热门区域的租房压力。“租客观念改变，宁愿住得远一点，租金低，居住舒适度高，也不愿在三环内支付高价租房，因此部分区域的租金明显下调。感觉今年租房的人变少了。”李飞说道。上个月，他挂出房屋转租信息后，两位在北京工作的河南籍租户选择回家工作。

近年来，北京不断加大住房供应力度，包括公租房、共有产权房等多种保障性住房不断入市，有效缓解了市场供需矛盾。随着长租公寓、短租民宿等新兴业态兴起，租户也有了更多元化的选择。住建部数据显示，截至6月底，全国已筹集保障性住房112.8万套（间），占年度计划的66.2%。6月，北京市为加强住房租赁市场供需匹配，组织经纪机构和租赁企业筹集优惠房源11.9万套（间），其中包含19个保障性租赁住房项目。北京房地产中介行业协会向全行业发出租房优惠服务倡议。

面对“留客难”在租金承压下，租金下跌推动租客换房，部分公寓面临“留客难”问题，租赁企业也面临挑战。中指研究院的报告显示，上半年受保租房大规模入市等因素影响，市场租金总体呈下行趋势。全国50个重点城市的住宅平均租金累计下跌0.90%，较去年同期由涨转跌，租金承压。

记者调查发现，租赁企业和中介机构纷纷调整经营策略，通过降价促租吸引租客。例如，我爱我家、链家等中介机构推出了佣金优惠措施，毕业生租房可享受佣金折扣甚至免佣金。部分租赁企业还直接下调租金，吸引租客续租或新租。“我们今年南三四环附近的公寓都降价了，从去年的每月3100元降至2900元。北京市很多区域的月租均价都下调了一两百元。”乐乎公寓相关负责人表示。

据悉，乐乎公寓凭借其庞大的门店网络和较高的市场占有率，成为降价促租的领头羊。迈点研究院的报告显示，截至2024年二季度，乐乎在北京的开业规模已达48350间。“不只是北京，上海部分区域也有房东主动下调两三百元月租金‘留客’，行业竞争加剧，这对长租公寓企业是挑战。在此背景下，长租公寓企业应研究客户需求，重视市场研判；加强自有渠道建设，拓展短视频营销等获客渠道，加强品牌推广。提升产品与服务，为租户提供食堂等更多个性化服务。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。