房企销售降幅收窄 五个月来首现回暖

年中业绩冲刺告一段落，暑热来袭，7月房地产市场进入传统的销售淡季。克而瑞数据显示，7月百强房企销售操盘金额同比环比仍旧下降，但降幅有所收窄；前7个月累计业绩同比降幅连续5个月收窄。

尽管新房销售仍未扭转缩减态势，但一线城市二手房市场表现亮眼。数据显示，7月北京二手房网签量预计将超过1.5万套，创下去年3月以来的月度成交新高；上海预计也将保持2万套的高位；深圳、广州也维持了近两个月的高成交水平。

事实上，在限购政策调整后，北京、上海、深圳等高能级城市刚需客群活跃度提升，构成了二手房市场买房主力。克而瑞认为，这些城市新房市场已进入改善时代，二手房活跃度高于新房，未来部分置换需求会转移到新房市场，这将有助于新房市场企稳回升。

受季节性因素影响，7月房地产市场保持低位运行。克而瑞销售数据显示，TOP100房企销售操盘金额为2790.7亿元，环比减少36.4%，同比下降约19.7%，降幅较此前显著收窄。累计来看，前7个月百强房企销售操盘金额为21309亿元，同比下降37.5%，降幅收窄2个百分点。自3月份起，百强房企累计业绩同比降幅已连续5个月收窄。

具体来看，亿翰智库数据显示，7月房企销售普遍下滑，TOP30中仅有中海、绿城、华发、绿地、国贸等国资开发商实现同比增长。出险房企销售持续走低，融创、碧桂园等已跌破50亿元，同比降幅仍在7成以上。综合前7个月业绩，TOP30房企均保持同比下降态势。

随着销售规模持续收缩，千亿、百亿房企数量不断减少。今年前7个月，销售总额超千亿房企仅剩6家；百亿房企为45家，较去年同期减少32家。除市场信心、高温酷暑等因素外，新增供应量不足也是影响房企销售的一个重要因素。克而瑞数据显示，7月重点30城供应量环比下降25%，同比下降18%，不及二季度月均水平；成交量环比、同比分别下降30%、13%。有房企内部人士解释，在去化水平相同的情况下，新增供应的多少直接影响成交表现。今年上半年房企拿地持续减少，下半年新房供应量也会相应减少，从而影响整体成交。

随着楼市继续深度调整，市场份额进一步向二手房倾斜。

克而瑞监测显示，上半年重点 20 城新旧房成交总规模为 1.3 亿平方米，同比下降 22%。其中，新房成交规模为 4929 万平方米，同比环比均呈两位数下降；二手房成交规模为 8136 万，同比仅下降 7.6%，环比增长 5%。

在新旧房成交此消彼长的态势下，二手房成交在楼市的占比再提高，达到约 62%，同比增长 9 个百分点，环比增长 7 个百分点。各城市二手房成交占比均有所增长，北京、上海、合肥、南京等城市的二手房市场份额均增至 70% 以上。

事实上，过去 7 月，不少重点城市的二手房表现亮眼。

北上成交量保持高位

在多轮地产政策刺激下，北京楼市基本面明显改善。北京住建委官网数据显示，7 月 1 日至 7 月 30 日，北京二手房网签量达 14559 套，同比上涨 58.4%。按日均 500 套计算，7 月二手房网签量有望突破 1.5 万套，创下去年 3 月份以来的月度成交新高。

单月成交量同比增长五成，是北京二手房市场难得的成绩。以往，北京楼市经历 3 月“小阳春”后，往往出现惯性下滑，7 月份也是传统的成交淡季。但今年市场走势有所不同，自 3 月份开始，北京二手房成交量持续维持在 1.3 万套以上，近两个月更是在 1.5 万套左右，7 月再创新高。

合硕机构首席分析师郭毅认为，如果北京二手房单月成交量持续三至五个月保持在 1.5 万套以上，则表明市场进入正向轨道，购房需求开始被激活。市场供应量要明显变化，二手房挂牌量恢复到 10 万套左右，才会出现新的量价变化，实现真正的回暖。

成交回升的北京二手房市场的价格也有企稳迹象，房源议价空间有所收窄。北京链家研究院数据显示，二季度以来，北京二手住房价格总体稳定，6 月价格环比上涨约 0.5%，7 月（截至 24 日）北京链家二手住宅成交均价环比上涨 0.4%。

“价格上涨主要来自交易结构变化，从可比住房价格角度来看，则较为稳定。”上述机构表示，近来新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍偏向买方，但相比一季度更趋向平衡，有利于价格相对平稳。

自 4 月份开始，二手住房成交均价已连续 4 个月保持平稳运行，月均波动幅度均在 1% 以内。业内认为，虽然北京于 6 月 26 日才发布调整首付比例、房贷利率等政策，但实际上，自 2023 年 9 月开始，北京已多次优化楼市政策，并在“517”新政后明显回温。政策效应累积到今天，才出现了 7 月份市场成交创新高的局面。

早于北京，上海于 5 月末释放了上述重磅楼市利好，二手房市场也应声在 6 月创下年内新高，单月成交 2.6 万套，环比上涨 41.1%，同比去年 6 月实现翻番。7 月二手成交有所下降，但仍延续了 6 月的高热。网上房地产数据显示，7 月截至 30 日，二手房网签量合计 197451 套。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，6 月成交量大，在一定程度上透支了 7 月份的需求，不过“7 月日均成交约 600 套，整个月的成交量预计仍会突破 2 万套。”