北京楼市回暖强劲 单月二手成交逼近15000套

新政策出台后，北京楼市的数据开始升温。

根据北京住建委的网签数据，6月份北京二手房网签量为14987套，环比增长11.99%，同比增长29.12%。这一成交量创下了自去年3月以来的15个月新高。

接近1.5万套的成交量，给北京楼市带来了一丝暖意。往年楼市在3月“小阳春”之后，成交量通常会下滑，但今年6月北京楼市再次出现高成交，政策组合拳的效果十分明显。

但这是否意味着北京楼市已经彻底回暖、拐点来临？业内专家和一线人员有不同看法。有专家认为，目前北京二手房市场只是止跌企稳，进入了买卖双方“价格拉锯”的新阶段，只有单月成交量持续保持在1.5万套以上、并且挂牌量明显下降，才能说明市场真正回暖。

在6月底，北京低调宣布了楼市“大招”，降低了购房首付比例和贷款利率。

根据北京26日发布的政策，首套房贷最低首付比例从之前的30%调整至20%，二套房则根据五环内和五环外分别执行35%和30%的最低首付比例。

贷款利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率下限进行调整，5年期以上房贷利率下限为3.5%。购买二套住房的，如果房屋位于五环以内，5年期以上房贷利率下限为3.9%；如果房屋位于五环以外，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。

天风证券认为，北京此次政策宽松及时，力度符合预期。降低首付和利率，有利于此前观望的购房需求集中释放。在更强需求的支撑下，北京楼市的基本面弹性空间更大，对其他城市也具有引领作用。

虽然政策落地时间晚于上海、深圳等一线城市，但在此之前，北京实际上已经多次“小步快跑”进行调整。

据中原地产研究院统计，从2023年9月开始，北京已经累计发布了9次政策。“北京作为全国房地产市场最稳定、政策力度最大的城市，2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到‘房住不炒’，但过于严格的政策也误伤了部分真实的购房自住需求。”

在本轮政策出台前，北京楼市已经开始出现变化，部分需求在政策加码中等待入场。6月成交数据的出炉，进一步印证了北京楼市正在逐步回暖。

据中指研究院数据，6月北京新建商品住宅成交约40万平方米，环比增长约10%。供应方面，6月新批上市面积约30万平方米，环比基本持平；价格方面环比由涨转跌，跌幅0.11%，同比上涨1.64%。

二手房方面，当月网签量达到14987套，环比上涨11.99%，同比也实现29.12%的增长。其中，6月24日到6月30日，北京二手商品住宅成交套数4371套，新政后27日到30日成交达到3232套。

6月最后一个周末，北京二手房住宅网签量走高，中原地产首席分析师张大伟分析，这主要是受新政影响，部分之前的网签需要重新进行。楼市在系列政策影响下延续了“小阳春”趋势，这也是多年来第一次在3月学区房小高峰后，5月、6月的成交量环比4月持续上涨。

业内人士认为，6月北京二手房成交量上涨有两方面原因，一是前期房价下调，以价换量取得成效；二是4月30日北京新政和5月17日央行新政释放利好信号，影响了市场预期。虽然最新政策在6月26日才落地，但市场对首付和利率下调已有预期，成交量从5月下半月开始稳步回升。

6月出台的力度更大的新政还是给市场带来了刺激，从一线房源带看量就能看出来。

记者在贝壳找房平台上看到，北京海淀区某小区在6月末挂牌了两套房源，其中一套面积92平方米，挂牌价1050万元，每平米单价超过10万元。平台数据显示，该房源挂牌仅3天，带看次数已达100次。

负责该房源销售的中介表示，该小区地处海淀区东南部，属于优质片区，附近高校和科技公司林立，是交付不久的次新盘，很多业主都在等待该小区房源放出。“业主诚心出售，挂牌均价比小区其他房源低，加上新政的影响，因此带看量很大。”

热门房源带看量高企、二手房成交攀升，是否意味着北京楼市迎来拐点？业界对此持谨慎态度。

“目前市场整体平稳，现在购房的多是刚需，以及观望已久的潜在需求。”多位当地中介表示，本次新政对市场的影响还有待观察。

合硕机构首席分析师郭毅认为，判断北京市场热度有几个维度。一是成交量，如果单月成交量超过1.5万套并持续3到5个月，说明市场进入正向轨道，购房需求开始被激活。二是市场供应量，即二手房挂牌量，现在链家内网挂牌量超过16万套，而此前只有8到10万套，去化周期还很长。

从房价水平看，目前北京市场上，即使个别板块出现分化式上涨，整体也难以回到“普涨”状态，只是进入了供需双方价格博弈、平衡稳定的新阶段。“未来，如果成交量进一步回升，挂牌房源量进一步减少，市场才有可能恢复涨跌有序的状态。”

机构数据也显示，目前北京二手房价格仍处在博弈阶段。中指研究院数据显示，6月北京二手住宅价格环比下跌0.90%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，同比下跌6.44%。房天下研究院监测数据显示，6月北京二手房挂牌均价为60686元/平方米，环比下跌1.24%。

“现在北京二手房市场只是初步企稳，进入供需双方价格拉锯战的状态。”郭毅表示，只有等后续挂牌量恢复到10万套左右，整体市场才有可能出现新的量价变化，迎来真正意义上的回暖。

京房字表示，由于网签数据存在延迟，预计6月份北京二手房网签量会比5月更高，这其实是可以预见的。6月网签的大部分房源都是5月甚至更早之前达成的交易。“北京二手房月成交量在1.2万套到1.7万套之间属于正常水平，只有超过这个数字，特别是超过2万套时，才能说市场比较活跃。”

值得注意的是，当前北京楼市还出现了一些积极变化。张大伟指出，一方面，北京二手房挂牌量从4月底的17.2万套下降到目前的16万套左右，表明市场恐慌情绪明显缓解；二手房价格止跌企稳，预计7月份市场成交量仍将维持高位。

一位北京中介表示，近期经手的二手房交易中，确实有个别业主对未来市场预期良好，议价空间缩小。例如，同小区类似房源报价410万，但部分业主报价450万，尽管差价不大，但业主不愿再接受买家大幅砍价。更多业主还是预期市场平稳，如果报价合理，房源更容易出售。

相比之下，新房市场表现不如二手房。目前，北京新房市场仍有大量“特价房”，特别是在南城区域，各项目为了加速回款，仍在进行价格战，并且有从南四环向内环蔓延的趋势，部分楼盘均价降幅超过两成。

张大伟认为，从政策力度来看，北京626新政的力度不及上海，预计市场成交量的变化幅度也会小于上海。作为全国楼市调控的风向标，北京楼市近年来一直保持平稳运行。在市场供需结构发生变化的情况下，对前期过于严格的政策进行微调，有利于稳定市场预期。