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1.起底“租房贷”：有中介左手“套路”推广 右手ABS融资

“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。

租客的租房贷款合同详情。

有中介只接受贷款租房；有租房合同中不提及贷款；部分“房租贷”有房租优惠；资金来源有ABS、银行等

在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。

记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉，我爱我家在回答投资者提问时表示：公司以及下属企业至今为止，未发行任何房屋租赁资产证券化产品(ABS)。

自如昨日向新京报记者表示，明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消费分期产品符合相关法律法规，并且会明确告知租客。“目前绝大多数租客选用现金在线支付，只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为，更不会以此进行违规套利操作。

记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店了解到，链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。

目前，“租房贷”的分布情况、资金来源和盈利模式成为大家关心的核心问题。那么，租客申请分期贷款怎么操作？分期贷的资金来源于哪里，风险有多大？

多家中介存租房贷，租户多为信用贷款

目前，蛋壳、自如等较大的租房平台均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日，新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。

据链家一位高级置业顾问介绍，链家的线下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平台上办理，价格、计算模式都是固定的，不可议价。

其介绍与自如官网一致，即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。

使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金3000，年服务费为2520元，首付款为6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金为3150元，年服务费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服务费），一年共计付款41580元（除去押金）。

与不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低，一年总共付款金额也更低。

与普通年付方式相比，使用分期的一年总付款金额更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。

是否使用自如分期由用户自行选择，在自如app上签约选择支付方式时，若勾选“自如白条”，就是选择了贷款方式，合作方为京东金融。

与自如相比，蛋壳的贷款产品更为隐蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期贷款，直到签约时管家提示才知道，蛋壳公寓客服告诉新京报记者，蛋壳签订租房合同和贷款合同必须由管家代办，住户不能自己操作。

据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品并无房租及相关优惠，仅仅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知，若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。

记者走访我爱我家门店了解到，其旗下相寓也有信用租房产品，由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。据业务员介绍，“若想通过芝麻信用分期付款，需在支付宝上扫码认证，通过的话就可以办理。”芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例，芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用户首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同规定付给房司令。

分析称ABS存在底层资产违约风险

房租分期最早出现在2014年，而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。

沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下，资本大举进入这个行业不足为奇。”

天眼查信息，北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为管理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自如2号第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，总发行金额为20亿元。

据了解，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为房租，并且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。

那么，长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融领域的投资机构负责人称，作为投资方看，主要看的两个问题是盈利模式和租售比，盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本，减去运营成本，可能不赚钱。”

对于ABS模式下的风险，陈岱认为，信用方面就是底层资产出现了大面积的违约，导致回款无法支付各级别的本金和收益，这里需要强调的是，ABS产品关注的是底层资产质量，而不是发起人的信用，当然增信措施也是很重要的。

另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这是主要风险点，也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。

除了ABS，租房贷的另一主要资金来源即为银行。7月25日，新京报记者以租客身份到蛋壳租房，付款方式为贷款。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。

如何看待长租公寓方资金池问题？一金融人士表示，与共享单车押金问题很相像，核心风险就在于资金的流动性问题。除了监管层面对资金加以限制，目前还没有其他方式能够解决控制资金投向的方式。

【租客】

不贷款每月要多交446元房租

租客在签约时，向小贷平台办理一笔相当于一年房租的贷款，之后每个月缴纳的租金，实质是偿还平台的租金贷。不少今年毕业的大学生都经历了这样的事情。

今年7月初，大学生李晓（化名）在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间，标价月付2230元。签合同时管家才告诉她，要享受月付2230元的价格，需要与平台、第三方金融机构签订一份贷款合同，由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。如果不使用贷款的方式，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。

算了一下差价，不贷款的话每月要多交446元，李晓选择了贷款的方式租下那间房子，蛋壳管家最终为其办理了微众银行的贷款，并让小李去办了一张中国银行的借记卡，每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。

今年毕业的苏华（化名），通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司，租下了人大附近的一套三居室中的一间卧室。在签合同时，中介突然告知房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、沟通的过程中从来没提过贷款的事，直到签合同时才说要办贷款，而且也不能拒绝，要租他家的房只能接受这种方式（贷款）。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。

苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款详情，每个月7日还款，钱直接从银行卡划扣，若没有划扣成功视作逾期，逾期手续费是每天收取当期应还款金额的千分之一。“中介告诉我是没有利息的，只是逾期会有利息”。

但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款，再三要求后，中介才以手写形式补充说明“如果中断合同由中介承担剩余贷款”。苏华表示担心这个手写说明的法律效力，“如果中间退租的话，剩余的贷款不知道是不是还要我还。”

事实上，早在2017年，“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风波，涉事地产中介公司包括北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。（顾志娟）

【房东】

托管一年起步 每年只能拿到11个月房租

从房东的角度来看，托管模式下，房东与金色时光（而不是租客）直接签约，托管期一年起步，“可以签两年、三年或五年，但无论托管几年给房东的都是一个价。”一位顺义地区金色时光业务人员告诉新京报记者，并且对房东只能按月付房租款，单月结算。

以1年托管期为例，事实上，金色时光跟房东签的是11个月合同，即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管房屋有一个月的“控制期”，用来为房子配东西、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的费用。

租客是与金色时光签合同，中介收取1个月房费的押金。同时，该位金色时光的业务人员表示，不存在租房贷。

当记者作为房东方，向理想空间业务人员咨询时，理想空间的托管模式有两种价位。托管期限为3年或5年，5年托期的每年向房东递增100元房费（即5年共计递增500元），3年托管则不递增，且3年由理想空间配置的家具家电不留下，而5年期家具家电则可以留下。房东需要向理想空间支付每月50元的维修费用，即每年支付给理想空间600元。房东与理想空间签托管合同，理想空间对房东押一付三、季付房费。

租客也是押一付三，如果月付，租客要在与理想空间签订的月租金基础上再每月增加100元。与租客之间没有贷款软件或APP，不出现第三方贷款公司或银行。（黄鑫雨）

■ 评论

谨防“租房贷”引发局灶性金融风险

近日，违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日，北京也有市民反映类似的情况。对此，市住建委相关负责人表示，市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实违规行为，将从严处罚。

“租房贷”本身并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题，一是存在高度信息不对称，以信用租赁的名义，在租客不知情的情况下，使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式，其利润远远超过房租，异化成为一种类金融盈利模式，假如这种模式不及时监管的话，这会带来局灶性金融风险。

据新华社报道，因无须交押金的“信用免押金”，对租客极具吸引力，但实际上是一笔贷款业务，需要办理储蓄卡并“授权托管”，有的需要授权金额达到匪夷所思的500万，即便是从租金及服务费对等的情况下，任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过度授权，这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险，尤其是假如对方获取了密码。

意味着持卡人有自主处置权限，再不能证明持卡人非法持有的情况下，很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。

这种说好的押零付一，实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8％的“服务费”予该金融公司。

目前，中介与金融公司如何分享这笔利润尚不得而知，但从中介公司的角度来说，一次性获得了租金总额，获得了现金流，实际上是利益金融手段在租房环节加杠杆，同时这种加杠杆又不以中介公司本身实力或信用获取资金，而是分散到租客身上，可能放大倍数，到一定程度或许引发局灶性金融风险。

□盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）

A12-A13版采写/新京报记者 顾志娟 陈鹏 黄鑫雨 张晓兰 实习生 赵昕 陈诗怡 杨璐萍

2.考古先行 北京迎来“大发现”时期

今年夏天，清华大学新土木馆大楼工地出土近百座墓葬，北京市文研所邀请清华师生进入考古工地参观，参与公众考古。北京市文研所供图

2015年6月，圆明园第一处公众考古场所向社会开放。

2014年11月，大兴榆垡镇，考古人员在用洛阳铲进行文物勘探。A12-A13版摄影(除署名外)/新京报记者 浦峰

2017年12月，圆明园紫碧山房遗址。

2014年11月，延庆大庄科矿冶遗址群发现工匠居住遗迹。

孙勐初到通州潞城镇古城村时，带着一个任务——找路城。

这座古城的名字从汉代史册绵延下来，西汉叫路县，东汉称潞县，如今叫潞城。它在北京东部繁衍生息近两千年，到了清代仍存，随后消失在大地上。2016年2月，北京城市副中心建设先期考古启动，一座砖室墓葬从通州潞城镇出土。这一角掀起了路县故城的盖子。

那时，一个关键谜团还没解开，路县城墙在哪里？确定了城墙位置，才能找到完整城址，还原这座县城里的汉朝。

近些年，随着城市副中心、大兴国际机场等重大项目实施和城市建设推进，因为“考古先行”的原则，类似路县故城这样的重量级考古发现，在北京不断诞生。

孙勐与北京市文物研究所的同事奔向全市的考古工地，历史上北京城的更多细节，在他们手中浮现。

路县故城和数千座墓葬重见天日

第一次走进通州潞城镇时，孙勐被眼前的壮观景象所感动。

几十万平方米的考古现场在面前铺开，2000多名考古人员和工人，穿着印有“北京考古”四个字的工作服，正辛勤工作。勘探人员用洛阳铲搜寻地下的同时，发掘人员手执手铲将文物从泥土中清理出来。

那是2016年7月，北京城市副中心的考古发掘已经进行了5个月，上千座墓葬陆续被发现。年代从战国时期延续至明清，以两汉特别是东汉居多，用青砖砌筑，墓室中散落着陶器、铜器、铁器、铅器、骨器等大量遗物。

一些出土物是考古人员从未见过的。比如骨器中的一套算筹，分长、短两种，每根筹棍两端齐正，这是北京地区首次出土算筹。

当时迫在眉睫的一项工作，是找到路县故城的城墙——北城墙已被找到了，但东、西、南三面城墙还深埋在地下。

文献资料显示，通州自西汉伊始就设置有路县县城，东汉之后改名为潞县。清朝时，古城遗址尚存，名为古城庄。

根据北京当地考古的规律，名叫“古城”的地方，十有八九确实有古代城址。如今的潞城镇古城村，很可能就是路县故城所在地。考古发现很快证实了这一猜测。就在规划中的城市副中心行政办公区，路县故城城址和数千座墓葬重见天日。

只有确定古城范围、保存状况，才能判定其历史价值，从而决定应该迁址保护，还是原址保存。这牵涉到城市副中心建设规划是否需要调整。

担心漏探遗址的细节，北京市文物研究所定下“苛刻”的要求——每一探铲打上来的土，都要详细分析和记录。

副中心建设为遗址“让路”

城市副中心建设按照时间表推进，留给考古的时间并不多。

已经出土的北城墙有600多米长，孙勐与同事对北城墙勘探发现，城墙构造以夯土为主。他们便以夯土为标准，在四面寻找其他三面城墙。随后，东城墙、南城墙依次出土，最后发现的西城墙补上了拼图的最后一块，完整的路县故城浮出水面。

接下来的工作，揭示出这是一座了不起的城。

路县故城由城墙基址、城壕(护城河)、城内遗存、城外遗址区组成。城内明清、辽金、汉代三个时期道路相叠压，城外发现了大量汉代沟渠、道路、房址、灶、灰坑和瓮棺等，出土了铜镞、陶釜、陶豆、铜钱等遗物，以及周边的数千座墓葬。

复杂的历史时期交错和数量可观的出土物，展开了一幅阡陌纵横、熙来攘往的繁华图景。

在城外1.6万平方米的范围内，孙勐与同事又发现了100多口汉代水井，城外遗址还出土了6种农作物碳化后的种子，足以证明，这里曾是生机勃勃的繁盛之地。如果完整保存和研究，这将是全国第一个对汉代县城的具体发掘案例，人们得以看到一座小城里的汉朝。

“汉代城址与其周边大量墓葬同时发掘，这在北京考古中是第一次。”孙勐当时很兴奋，因为这是他头一次专做城址考古。

同一时期，北京南部，另一位考古人员张智勇带领的团队，也在大兴国际机场的工地上揭开了一片墓葬群。新机场考古于2015年开始，他们的时间更为紧迫，机场计划2018年完成主体工程，2019年投入使用。

很多考古项目启动时，周围建设工程的奠基时间往往已经确定，考古便一直在倒计时中进行。有时为了加快进度，同一个工地上，这边还在考古勘探，那边建设工程已经在勘探结束的地面上动工。

考虑到路县故城如此重要的发现，文物部门慎之又慎。北京市文物局向上级打了个报告，阐释了路县故城的重要意义，建议进行原址保护。上级很快就批复同意了。“发现以后就立即决定保护，建设遗址公园，这种决策速度和保护决心，从全国来看是很难得的。”孙勐说。

自打路县故城重见天日，城市副中心的建设都在让路。京唐铁路、城际铁路的规划路线，原本穿过城址的西北，为了保护城址，新路线将钻进地下，从城底穿过。原计划从正中心穿城而过的通胡路，未来也将改道绕行。

文物研究所工作量增加近十倍

北京重大考古成果集中出土始于2014年，北京市文物研究所从那年突然忙碌起来。

当年，《北京市地下文物保护管理办法》实施，明确要求旧城之内建设项目总用地面积1万平方米以上，和旧城之外2万平方米以上的建设工程，要进行考古调查、勘探。“考古先行”原则正式确立。

自那以后，建设单位申报的考古项目猛增。北京市文物研究所第三考古研究室主任、圆明园课题组组长张中华回忆，那阵子北京所的工作量增加了近十倍，考古人员个人工作量也增加了四五倍。

2014年至今，5年里张中华只休了3天年假。“5+2”“白+黑”成为常态，白天在考古现场，晚上还要回到单位查材料，做些案头研究。

截至2018年，北京市文物研究所为了配合北京城市基本建设，完成考古勘探工作1311项，考古勘探面积15677万平方米，相当于把三环内都勘探了一遍。

“考古发掘399项，发掘面积34.1万平方米，无论项目数量还是考古面积，在全国都首屈一指。”北京市文物研究所所长白岩说。

路县故城考古最忙的一段时间，孙勐将近2个月没在家住过。考古队就近在当地村民家租了些房子，每间4个上下铺，住8个人。

更大的挑战来自专业性。随着考古深入，越来越多的知识盲区暴露出来。“这个项目对我来说，从时代到类型，一下子扩展出去了，遇到很少接触的东西。”孙勐挤出时间参加城市考古培训班，去外地的遗址现场学习，所里也请来全国最好的专家讲课，以及到考古现场指导。

2002年进入研究所工作以来，这是孙勐知识量增长最快的时期，堪比在学校求学阶段。而且学到的知识都能立刻用上。

“北京考古进入了一个高速发展的新阶段。”张中华说，不仅考古发现层出不穷，在这过程中，保护手段也越来越多，对相关问题的认识越来越深刻，对北京古代文化面貌的了解越来越清晰。

北京考古的“好时候来了”

一直以来，北京不像陕西等考古大省，新遗址和新成果并不算耀眼。

但近年来这些密集面世的考古发现，催生了一批重要考古成果。全国考古界最重要的评选“年度十大考古发现”，近5年北京入围了两项：2014年的延庆大庄科辽代矿冶遗址群和2016年通州汉代路县故城遗址。

在北京大兴国际机场的工地上，300余座墓葬被发现和清理，400多件文物出土。

世园会的建设范围内，发掘出了1160座西汉至清代墓葬，出土了多件刻有“太康六年”“上谷”“阿秋侯君”等字样的铭文砖，以及银质龟纽“偏将军印章”，对研究此地的军事建制提供了新线索。

房山区河北镇棚户区项目中发现了清代八大“铁帽子王”之一的庄亲王家族园寝群，是迄今考古发掘出的唯一一组清代亲王园寝。

北京的考古人迎来了千载难逢的“大发现”时期。

在此过程中，一些尚未普遍使用的新技术被大量引进，改变着北京考古的面貌。几乎所有新的考古技术和方法，都用在了路县故城和副中心的考古中。

在六环以外，他们经过批准使用无人机航拍，利用高空影像的研判，大范围了解历史文化遗存的分布规律、古代环境，分析古代人类生存、生产、生活的情况，并建立起更有立体感和层次感的三维遗址模型。

在圆明园遗址，他们建立了以大数据为基础的考古信息系统，录入所有圆明园考古资料，总结成果和规律，为未来考古决策和遗址保护提供依据。

在大运河通州段，2018年，他们调查了水下古代沉积、运输、沉船的情况，探索大运河水面下遗存埋藏和分布。这是近年来全国风头正劲的水下考古手段在北京的第一次应用。

“应该说，北京考古进入一个好时候，这些大项目带动了一批考古人的成长。”孙勐记得，2014年之前，他每年只做一两处发掘工作，比较轻松。如今，他们每个人的工作量是其他省市的好几倍。

2018年，人社部、国家文物局时隔6年再次评选全国文物系统先进集体，北京市文物研究所名列其中。

大遗址上的“绣花功夫”

配合城市建设和重大项目的考古项目，需要快速的执行力。而大型遗址的考古和保护，更需要绣花功夫。

2017年，圆明园如园的含碧楼前，一块刻有“御题”二字和两方篆书印章的断石重见天日，印章钤刻着“嘉庆御笔之宝”。嘉庆御笔在如园发现，证明了嘉庆皇帝重修如园的史实，史料中的多种记载有了实物明证。

如园是长春园五园中最大的园中园，乾隆皇帝时期仿照江宁瞻园而建。近年来，考古人员对如园开展两期考古发掘，使其成为圆明园遗址考古的代表项目。

圆明园考古始于1994年，2000年至-2004年进行了一批遗址的考古调查和发掘。2013年开始进入第三个主要阶段，有计划地进行常年考古发掘。

张中华带领的课题组，完成如园这座北国江南园林关键节点的考古，还未揭开整体面貌，就花了近4年时间。要知道，如园总面积不到2万平方米，整个圆明园却有300多万平方米之大。

“圆明园考古是个一二百年的大工程。”张中华说，圆明园有86处地上可见遗存，一些正遭受环境的侵蚀，保护性考古势在必行。

大遗址，是融合遗址考古发掘、遗产保护、展示利用等理念和实践的综合试验田，也是考古和保护能力的集中体现。我国专门出台了《大遗址保护“十三五”专项规划》，圆明园遗址的展示利用提升被写入其中。

配合城市建设的考古项目在跟时间赛跑，而大遗址的保护，则要耐心地与时间同行。

目前北京的大遗址包括周口店遗址、圆明园、延庆大庄科辽代矿冶遗址群、琉璃河商周遗址、汉代路县故城遗址、金代皇陵、长城等。北京市文物研究所考古研究人员正在通过这些大遗址实践现代化的考古和保护理念。

2016年起逐渐揭开面纱的路县故城，成为北京一处新晋的大遗址。在孙勐看来，这也将是北京第一个真正有“考古感觉”的遗址公园。

全国的遗址公园建设尚未有标准模式，较为成熟的仅有杭州良渚遗址公园等几处。孙勐认为，作为新挖掘的古城，路县故城可以为北京未来遗址公园的建设探索经验，“例如，未来的遗址公园里，一定会有公众考古的部分，让公众目睹甚至参与考古。”

考古过程向公众开放

公众考古已是圆明园遗址的常态。在圆明园的考古工地外围，每天都有观众趴在隔离带上，围观探方里的考古队员如何开展考古发掘工作，如何用刷子一层层掸去沙土，揭示出那段人尽皆知的历史中的证物。

向公众开放考古现场的提议2014年被首次提出，张中华表示了反对。

原因是每天的考古和研究事务都忙不过来，哪还能分出精力专门向公众解释？而且在一双双眼睛注视下，考古人员肯定浑身不自在。

张中华抵触了整整一年，但公众考古的趋势不可逆转。2015年，圆明园考古工地开始尝试对公众可见。又过了一年，他们与圆明园管理处合作，把考古现场实时直播到网上。

2016年8月17日早上8点，圆明园远瀛观遗址考古现场出现在直播屏幕里。考古人员用手铲把文物表层的泥土清理到一旁，随后将土收集到写有编号的袋子中，以检测土里是否还有遗留物。不到1个小时，3件琉璃构件被清理出土。

那天是个工作日，直播开始十几分钟后，同事把手机递到张中华眼前。直播间里已经涌进十几万人，评论里一片赞扬和关切。张中华立刻感动了：没想到有这么多人关注。

自那以后，开放考古工地成了工作的一部分，他们不仅要习惯在注视下工作，还要解答“好奇宝宝”们的各种问题。他们还走进学校、图书馆和社区，举办了一场场讲座和展览，面对面讲述考古人的生活。在图书馆的讲座里，上到步履蹒跚的老者下到小学生，都坐在一起，听张中华讲述考古的趣事。

“他们发现考古人并不神秘，也不特殊，大家都是普通人。”张中华说。

如今，每年有近200万人在圆明园参与公众考古。在张中华看来，这是一种双赢，老百姓满足了好奇心，增强文物保护的意识，考古人也获得了更多的理解和支持。

今年5月，在清华大学新土木馆大楼工地上，近百座墓葬被齐齐揭开。清华学子没有放过这件发生在身边的奇闻，很快把它送上了微博热搜。当时墓葬四周已经用围挡隔离，隔壁第六教学楼高层能够俯瞰墓葬群的窗前，成为最佳观景位。

这些墓葬没有出土多少文物，价值并不算高，但出现在人口密集的高校内，四周围绕着极富好奇心的学子，考古队感受到了前所未有的注视。围观群众里还有很多相关专业的师生、未来的同行。

张中华觉得，这可能是普及公众考古最好的机会。

在北京市文物局的支持下，考古队决定向师生代表开放现场、分享考古成果。为了不被专业的师生问倒，作为讲解的张中华进行了认真的准备。最终，发掘还在进行时，近300名师生就在有序组织下，走进了考古现场。

路县故城遗址公园里，未来公众也有望目睹考古现场。

距离找到路城已经过去了3年，每年的大部分时间，孙勐还是待在路县故城的工地上。如今，遗址公园规划已经编制完成，城墙外的一期绿化正在进行中。

孙勐最重要的任务，仍然是通过考古认识这座城。他和同事正对城内构成、城址功能分区进一步发掘研究，希望找到城内道路、确定城门位置。以道路为线索，搞清是否存在手工业区、衙署区、居住区等，了解这座汉代县城的更多细节。

记者 手记

比考古成果更让人欣慰的是，近几年以圆明园为代表的考古现场开始向公众开放。

随着公众考古议题越来越热，不断展开实践，老百姓终于有机会接触到神秘的考古工作。早该打开的大门，终于露出了一条缝。

中国是文明古国和考古大国，但知名的考古学家并不多，李济、裴文中、夏鼐、宿白……这些考古界泰斗尚不为广大公众知晓，更别说孙勐、张中华这些一线的当代考古人。

这种不了解，为考古工作带来过实际阻碍。今年年初，江苏扬州一考古工地上，考古人员被街道综合管理大队人员打伤，考古工作受到阻挠，国家文物局通报声援。这反映出，社会对考古工作和考古人员的尊重还不够，对其重要性的认识还有待提升。

这次采访中，我见到了多位北京文物研究所当前重大考古工程的负责人，他们无一例外肤色黝黑、衣着朴素、行色匆匆，采访都要掐表计时。

他们正从地底挖出另一个丰富多彩的北京，而北京考古“大发现”的时代，也是他们向公众讲述考古的重要契机。不断产出成果的考古工地，应该成为考古界与公众的天然桥梁。

A12-A13版采写/新京报记者 倪伟

3.元旦寒潮已到货，与其外出不如在家来个美食轰趴

最近大家感受到了寒潮带来的威力了吗，12月31日那晚的冷风，不仅让人跨了年，还“渡了劫”，内蒙古、黑龙江局部地区还出现-40℃以下的极寒天气。幸好，延续了3天速冻模式，终于在元旦画上句号了。据了解，元旦假期期间，我国大部气温回升至常年同期正常水平。虽然元旦天气稍微有回温，但依旧还是让人瑟瑟发抖。

由于天气寒冷，元旦的外出游行渐渐地变成了宅家三日闲。暖气、电脑、零食...家里太多美好的事物等着你去雨露均沾，何必在外忍冻挨饿，还要时刻提防疫情。与其外出还不如在家开个美食轰趴，邀请三五好友来家里饕餮美食，甜点配奶茶、炸鸡配可乐、烧烤配啤酒、火锅配蘸料想想也垂涎欲滴！

01美好一天，从精致早餐开始

假期时间，大家都想美美地睡个懒觉，一觉醒来，三分之一的时光就睡过去了！一日之计在于晨，如果决定宅在家里，那也要过得有意义。首先，就一定要起来解决早餐。平常上班时间忙，匆匆忙忙买个包子顶着就算，也没有时间好好享受一顿早餐。假期早起半小时，通过用小家电简单烹制，也能享受到精致美味的早餐。

最近很火的多士炉早餐机，以实惠的价格、精致的外观和实用的功能受到很多小仙女的青睐，多士炉早餐机的搭配种类也丰富多样，有面包机+煎煮锅、三明治机+煎煮锅、烤箱+煎盘+养生壶等等，一台厨房小家电就能满足多年轻人多样化的美食需求。比如这款小熊（Bear）烤面包机多士炉DSL-A13F1，一体式多配置，煎煮烤烙样样在行，还能同时进行烤制、煎煮，省时也省事。

区别于单一的三明治机，这款早餐机配置了三明治双烤盘，一次可做两种口味，亦甜亦咸，满足你的味蕾需求；不沾煎锅可以用来煎蛋、培根、香肠等早餐伴侣，在家也能做出像麦当劳一样的全餐；还有1.3L的小奶锅，可以用来热牛奶、煮粥、面等等，中西餐混合搭配更美味。

02智能声控烹饪，午餐“饭来张口”

假期一到，大家的懒意也蹭蹭上涨，就连下厨也变得可有可无。不过笔者最近发现了一款懒人福音、家用烹饪神器，那就是“亿猫在手，饭来张口”的亿田蒸烤一体集成灶D5ZK，仅凭语音对话就能操控机器，进行烹饪和使用烟机。亿田蒸烤一体集成灶D5ZK能进行智能声控的秘密在于，其内置了反应灵敏的天猫精灵，不仅能轻松与你进行对话，还能通过语音指令完成操作。

除此之外，亿田蒸烤一体集成灶D5ZK还具有语音交互功能，不管是说学逗唱、饮食百科还是天气预报，都一应俱全，陪伴你度过有趣的下厨时光。告诉大家用一个菜的时间完成九道佳肴的秘诀：亿田蒸烤一体集成灶D5ZK下置了一个大容量蒸烤箱，最多可放置4层蒸架，把食材分盘处理好，放入蒸箱内，呼唤“天猫精灵，高温蒸模式”、“天猫精灵开启蒸箱”等指令，它便会自动为你烹饪美食，不仅操作便捷，烹饪出来的美食也色、香、味俱全。

03一锅解百忧，美食盛宴手到擒来

放假的另一个好处，就是可以与亲朋好友齐相聚，享美食。“没有什么事是一顿火锅解决不了的，如果有，那就两顿。”火锅在人们心中的美食地位，一直高涨不退，元旦假期正好可以约上亲朋好友，围坐共享火锅美食盛宴。

这款美的（Midea）极光星球系列多用途锅DY3525E101，最大的优点在于它的鸳鸯锅盘，一锅两味，川派麻辣、粤派清淡、泰式酸辣都能随意搭配，在家也能享受到火锅店里的双重美味！同时5L大容量，也能同时满足多人份的美食；其具备了无极调温磁场，共有三挡温度调节，能为食材提供对应温度，即使是平凡的食材也能烹制美味。

随着厨电技术的不断发展，各大品牌都研发了许多功能使用、外观精美的厨电，大大便捷了我们的日常生活，也让亲朋好友间的相聚更有滋有味。假期余额已不足一天，不如约上自己的亲朋好友共度最后的美好假期时光吧！

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4.起底“租房贷”：有中介左手“套路”推广 右手ABS融资

来源:新京报

“蛋壳”租客的租房贷款合同截图。

租客的租房贷款合同详情。

在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部门启动调查“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声音。

记者昨日从全景网投资者关系互动平台获悉，我爱我家在回答投资者提问时表示：公司以及下属企业至今为止，未发行任何房屋租赁资产证券化产品(ABS)。

自如昨日向新京报记者表示，明确有月付、季付、半年付、分期等多种付款方式供租客选择。其中的消费分期产品符合相关法律法规，并且会明确告知租客。“目前绝大多数租客选用现金在线支付，只有较少数租客选择分期方式。”公司绝不会允许强制或欺瞒租客进行贷款的行为，更不会以此进行违规套利操作。

记者昨日走访丰台区的链家和我爱我家门店了解到，链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。

目前，“租房贷”的分布情况、资金来源和盈利模式成为大家关心的核心问题。那么，租客申请分期贷款怎么操作？分期贷的资金来源于哪里，风险有多大？

多家中介存租房贷，租户多为信用贷款

目前，蛋壳、自如等较大的租房平台均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日，新京报记者先后走访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。

据链家一位高级置业顾问介绍，链家的线下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平台上办理，价格、计算模式都是固定的，不可议价。

其介绍与自如官网一致，即自如分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的贷款产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自如信用分满70分且为非学生、非企业用户，即可使用分期签约。

使用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后服务费+押金”；后续每月支付“当月房租+当月服务费+手续费”；另外享受全年服务费7折，服务费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，使用自如分期，月租金3000，年服务费为2520元，首付款为6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除去押金）。普通月付的月租金为3150元，年服务费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年服务费），一年共计付款41580元（除去押金）。

与不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服务费、首付款都会略低，一年总共付款金额也更低。

与普通年付方式相比，使用分期的一年总付款金额更高，但普通年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。

是否使用自如分期由用户自行选择，在自如app上签约选择支付方式时，若勾选“自如白条”，就是选择了贷款方式，合作方为京东金融。

与自如相比，蛋壳的贷款产品更为隐蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期贷款，直到签约时管家提示才知道，蛋壳公寓客服告诉新京报记者，蛋壳签订租房合同和贷款合同必须由管家代办，住户不能自己操作。

据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品并无房租及相关优惠，仅仅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。记者询问蛋壳客服得知，若客户中途退租，分期贷款合同解除，未发生的贷款不用客户还；若转租或换租，原合同终止，新签的合同重签申请分期。

记者走访我爱我家门店了解到，其旗下相寓也有信用租房产品，由相寓与芝麻信用、房司令合作推出。据业务员介绍，“若想通过芝麻信用分期付款，需在支付宝上扫码认证，通过的话就可以办理。”芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服务费为月租金的5.8%。以3000元房租为例，芝麻信用分700分以上用户首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用户首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按借款合同规定付给房司令。

分析称ABS存在底层资产违约风险

房租分期最早出现在2014年，而后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，围绕房租的金融衍生品的设计也愈加复杂。

沣信资本产品研发部副总裁陈岱认为这背后的深层原因在于资本的逐利性本质。“房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。在政策大力支持长租住房发展背景下，资本大举进入这个行业不足为奇。”

天眼查信息，北京自如资产管理有限公司100%控股了北京自如生活资产管理有限公司与北京自如众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为管理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的资产证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自如2号第【N】期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，总发行金额为20亿元。

据了解，ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。

以“中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”为例，其基础资产为房租，并且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。

那么，长租公寓是否真的如市场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融领域的投资机构负责人称，作为投资方看，主要看的两个问题是盈利模式和租售比，盈利模式是关注的核心。“房租收入减去拿房的成本，减去运营成本，可能不赚钱。”

对于ABS模式下的风险，陈岱认为，信用方面就是底层资产出现了大面积的违约，导致回款无法支付各级别的本金和收益，这里需要强调的是，ABS产品关注的是底层资产质量，而不是发起人的信用，当然增信措施也是很重要的。

另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房屋中介方作为发行的ABS产品的资产服务机构，其主要负责构建及维护消费场景、提供数据支持及资产管理服务，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这是主要风险点，也是目前市场上发生哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。

除了ABS，租房贷的另一主要资金来源即为银行。7月25日，新京报记者以租客身份到蛋壳租房，付款方式为贷款。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。

如何看待长租公寓方资金池问题？一金融人士表示，与共享单车押金问题很相像，核心风险就在于资金的流动性问题。除了监管层面对资金加以限制，目前还没有其他方式能够解决控制资金投向的方式。（记者 顾志娟 陈鹏 黄鑫雨 张晓兰 实习生 赵昕 陈诗怡 杨璐萍）

【租客】

不贷款每月要多交446元房租

租客在签约时，向小贷平台办理一笔相当于一年房租的贷款，之后每个月缴纳的租金，实质是偿还平台的租金贷。不少今年毕业的大学生都经历了这样的事情。

今年7月初，大学生李晓（化名）在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家园一间约14平方米的房间，标价月付2230元。签合同时管家才告诉她，要享受月付2230元的价格，需要与平台、第三方金融机构签订一份贷款合同，由第三方金融机构向平台支付全年租金，住户每月按时向第三方金融机构缴纳月租金。如果不使用贷款的方式，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。

算了一下差价，不贷款的话每月要多交446元，李晓选择了贷款的方式租下那间房子，蛋壳管家最终为其办理了微众银行的贷款，并让小李去办了一张中国银行的借记卡，每月的租金缴纳直接在该卡内扣款。

今年毕业的苏华（化名），通过位于长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司，租下了人大附近的一套三居室中的一间卧室。在签合同时，中介突然告知房租的缴纳是用贷款形式。“之前看房、沟通的过程中从来没提过贷款的事，直到签合同时才说要办贷款，而且也不能拒绝，要租他家的房只能接受这种方式（贷款）。”贷款使用的是一个“元宝e家”的APP。

苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款详情，每个月7日还款，钱直接从银行卡划扣，若没有划扣成功视作逾期，逾期手续费是每天收取当期应还款金额的千分之一。“中介告诉我是没有利息的，只是逾期会有利息”。

但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款，再三要求后，中介才以手写形式补充说明“如果中断合同由中介承担剩余贷款”。苏华表示担心这个手写说明的法律效力，“如果中间退租的话，剩余的贷款不知道是不是还要我还。”

事实上，早在2017年，“元宝e家”就被爆出卷入租房“被贷款”风波，涉事地产中介公司包括北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。（顾志娟）

【房东】

托管一年起步 每年只能拿到11个月房租

从房东的角度来看，托管模式下，房东与金色时光（而不是租客）直接签约，托管期一年起步，“可以签两年、三年或五年，但无论托管几年给房东的都是一个价。”一位顺义地区金色时光业务人员告诉新京报记者，并且对房东只能按月付房租款，单月结算。

以1年托管期为例，事实上，金色时光跟房东签的是11个月合同，即由金色时光支付给房东11个月年房租。金色时光对房东的托管房屋有一个月的“控制期”，用来为房子配东西、托管后找租客。而这一个月的房费就算作房东支付的费用。

租客是与金色时光签合同，中介收取1个月房费的押金。同时，该位金色时光的业务人员表示，不存在租房贷。

当记者作为房东方，向理想空间业务人员咨询时，理想空间的托管模式有两种价位。托管期限为3年或5年，5年托期的每年向房东递增100元房费（即5年共计递增500元），3年托管则不递增，且3年由理想空间配置的家具家电不留下，而5年期家具家电则可以留下。房东需要向理想空间支付每月50元的维修费用，即每年支付给理想空间600元。房东与理想空间签托管合同，理想空间对房东押一付三、季付房费。

租客也是押一付三，如果月付，租客要在与理想空间签订的月租金基础上再每月增加100元。与租客之间没有贷款软件或APP，不出现第三方贷款公司或银行。（黄鑫雨）

■ 评论

谨防“租房贷”引发局灶性金融风险

近日，违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日，北京也有市民反映类似的情况。对此，市住建委相关负责人表示，市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实违规行为，将从严处罚。

“租房贷”本身并无原罪。当前舆论指责的焦点主要涉及两个方面问题，一是存在高度信息不对称，以信用租赁的名义，在租客不知情的情况下，使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式，其利润远远超过房租，异化成为一种类金融盈利模式，假如这种模式不及时监管的话，这会带来局灶性金融风险。

据新华社报道，因无须交押金的“信用免押金”，对租客极具吸引力，但实际上是一笔贷款业务，需要办理储蓄卡并“授权托管”，有的需要授权金额达到匪夷所思的500万，即便是从租金及服务费对等的情况下，任何一个租客都不应该授权资金托管500万。至少存在过度授权，这是违规的。这种授权隐藏了很大的风险，尤其是假如对方获取了密码。

意味着持卡人有自主处置权限，再不能证明持卡人非法持有的情况下，很可能被视为银行卡拥有者授权持卡人处置。

这种说好的押零付一，实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款。该第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8％的“服务费”予该金融公司。

目前，中介与金融公司如何分享这笔利润尚不得而知，但从中介公司的角度来说，一次性获得了租金总额，获得了现金流，实际上是利益金融手段在租房环节加杠杆，同时这种加杠杆又不以中介公司本身实力或信用获取资金，而是分散到租客身上，可能放大倍数，到一定程度或许引发局灶性金融风险。

□盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）

A12-A13版采写/新京报